房地產三支“利箭”

2023-01-27 15:18:15

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確保房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，恢復市場信心，從政策拐點到市場拐點

中央經濟工作會議強調，“確保房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產負債狀況”，“支持剛性和改善性住房需求”，“要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。

12月15日，劉鶴副總理指出，對于明年中國經濟實現整體性好轉，我們極有信心。房地產是國民經濟的支柱產業(yè)，針對當前出現的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。未來一個時期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。

房地產的政策拐點已經出現，走出困境最終還是靠市場信心恢復、供給出清和銷售回款。可以考慮下調二套房首付比以支持改善型需求、下調首套房貸款利率以支持首套剛需、對低收入家庭和應屆畢業(yè)生的租房支出給予適當補貼、放開二線城市的外地首套購房限制、降低交易稅費等，改變此前過嚴的限購限貸措施，恢復到正常市場狀況，同時通過“城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、租購并舉”等構建新發(fā)展模式，促進長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

要全面客觀看待房地產發(fā)展的歷史貢獻和存在的問題，幾十年來，房地產快速發(fā)展對拉動經濟高速增長、保障地方財政、為大規(guī)?；A設施建設提供資金、提高人均居住面積改善民生等作出了重要貢獻，成績是主要的，同時也在過度杠桿化、金融化、泡沫化、局部高房價等方面存在問題，但不宜妖魔化房地產，更不能采取“休克療法”，問題是在發(fā)展中出現的，也要在發(fā)展中解決，要軟著陸，避免硬著陸，通過時間換空間、長短結合的措施回歸實體經濟和居住屬性，實現長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

房地產是周期之母，國民經濟第一大支柱行業(yè)，穩(wěn)樓市有助于穩(wěn)經濟、穩(wěn)就業(yè)、防風險。

近期穩(wěn)樓市“三箭齊發(fā)”標志政策拐點已現，等待市場拐點的到來。穩(wěn)樓市“三箭齊發(fā)”傳遞重要信號：

1、部分房企上岸了，增信、展期、續(xù)貸、股權融資，這些工具都來了。

2、不是所有房企都能上岸，保的是三好生現金流，而不是非三好生的資不抵債。

3、上岸的房企重組整個行業(yè)、收獲未來城鎮(zhèn)化15個百分點、剩者為王，沒上岸的房企被重組、從此退出歷史舞臺。

我們判斷，未來有兩大拐點，政策拐點，市場拐點。近期重磅穩(wěn)樓市政策主要修復優(yōu)質房企融資端，部分房企三好生迎來了困境反轉的階段性改善，暫時拿到了救命錢和上岸的船票，意味著房地產的政策拐點或已出現。但是，市場拐點未現，短期居民購房信心和能力還未明顯恢復，房企還將面對房地產市場低迷的時間考驗，以及正心正念保交樓的良心考驗。

我們在業(yè)內提出了分析框架“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”。在此框架基礎上提出“房地產長效機制的關鍵是城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤和房地產稅”。房地產新模式，關鍵是長租房、保障房、城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、租購并舉、金融穩(wěn)定、房地產稅，用時間換空間，以促進供求平衡和長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

附件：穩(wěn)樓市“三箭齊發(fā)”

關于接收民營企業(yè)債券融資支持工具房企增信業(yè)務材料的通知.docx