法定評估業(yè)務(wù)中的《土地估價報告》，評審結(jié)果定性分“合格”和“不合格”兩類，當(dāng)出現(xiàn)以下情形，直接判定為“不合格”報告：
——缺少土地估價專業(yè)評估師簽字或機構(gòu)蓋章（或使用合同章、報告專用章、財務(wù)章等代替），或簽字土地估價專業(yè)評估師不在備案函名錄內(nèi)等；——基準(zhǔn)地價成果與待估宗地的估價期日超6年，采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法；——未上傳備案函且未在行政部門備案的（已備案的降0.5等）；——無充分理由僅采用一種評估方法評估，且未按《規(guī)程》要求附相關(guān)證明材料的。對直接評定為“不合格”的法定土地估價報告，仍需按定量評審要求進行評審，指出估價報告存在的問題。
重點審查項目名稱、受托估價單位、估價報告編號、技術(shù)報告編號、提交報告日期、電子備案號（含二維碼）是否齊全。
電子備案號（含二維碼）需另行生成，報告?zhèn)浒赶到y(tǒng)中查閱的報告是評估機構(gòu)直接上傳的報告，故若在系統(tǒng)直接評審僅需判斷封面頁是否有“電子備案編號”項目。
重點審查估價對象所在市、縣全名（與項目名稱中市、縣全名是否一致）、估價目的、估價機構(gòu)全稱、提交報告年度是否完整。
估價目的必須表述準(zhǔn)確、規(guī)范，說明委托方何種需要（如：出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價入股、清算、征收補償、課稅等）、估價結(jié)果應(yīng)用方向。出讓評估需符合《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號，以下簡稱“4號文”）要求，有相關(guān)說明。
應(yīng)說明評估依托的具體經(jīng)濟行為，說明不明確或沒有說明的應(yīng)扣分。出現(xiàn)評估目的與委托方真實需求或有關(guān)規(guī)定相矛盾、不適合的應(yīng)扣分，如，將課稅評估表述為處置或清算。
以下情形可以評定為五等以下：1.出現(xiàn)兩個估價目的；2.估價標(biāo)的不符合土地處分的有關(guān)規(guī)定或評估目的違反法律法規(guī)強制規(guī)定，例如不能交易、抵押、轉(zhuǎn)讓或者不能被征收征用的土地卻出現(xiàn)了相對應(yīng)的評估目的。
重點審查：1.估價依據(jù)是否充分，法律、法規(guī)、政策文件，技術(shù)規(guī)程和其他技術(shù)依據(jù)，委托方提供的資料，估價人員實地勘查資料等四類是否齊全，表述是否規(guī)范，涉及法律、法規(guī)、政策文件的，應(yīng)注明文號、生效日期；2.政策和法規(guī)是否考慮了最 新政策調(diào)整、是否具有針對性。
應(yīng)結(jié)合評估目的、評估假設(shè)、估價技術(shù)過程檢查是否引用了特殊規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)以及有關(guān)權(quán)屬證明，如有應(yīng)列明。
一般情況下，估價期日與估價日期接近并與委托函一致。出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價入股、清算、征收補償、課稅等目的的，常規(guī)都是在踏勘過現(xiàn)場、在估價工作周期之間的某個時點，涉及財務(wù)記賬的多數(shù)選擇月末。對追溯性評估和預(yù)測性評估應(yīng)給出相應(yīng)說明。對于征收評估、因司法判決等對估價期日有特殊要求的應(yīng)按規(guī)定確定估價期日并說明理由，否則應(yīng)扣分。如委托方認(rèn)為要求估價期日與常規(guī)不一致的，應(yīng)充分說明理由，論證其合理性方可作為例外處理且不扣分。
重點審查：地價定義應(yīng)符合國家法律法規(guī)、規(guī)程規(guī)范的規(guī)定并與評估目的相一致，土地使用權(quán)性質(zhì)、年期，估價期日，價格類型（公允市場價格或抵押價格或清算價格或快速變現(xiàn)價格或拍賣底價或重置成本價或征收征用補償價等），實際與設(shè)定開發(fā)程度、用途、容積率等，以及設(shè)定理由；其他需要定義事項。
以下情形可以評定為五等以下：3個及以上缺項；或某項設(shè)定與估價結(jié)果不一致，如開發(fā)程度設(shè)定、容積率設(shè)定等。
重點審查：土地單價（盡可能分列樓面地價、地面單價等）、總價、大寫、幣種；估價結(jié)果一覽表及相關(guān)說明和蓋章。對涉及抵押的估價，應(yīng)注明上述估價結(jié)果中是否包含法定優(yōu)先受償款、抵押物抵押、使用及處置時的登記費用、過戶稅費、拍賣傭金、司法訴訟費用及其他應(yīng)付費用等。
根據(jù)“4號文”，出讓地價的土地估價報告：1.涉及協(xié)議出讓最 低價標(biāo)準(zhǔn)、工業(yè)用地出讓最 低價標(biāo)準(zhǔn)等最 低限價的，在土地估價報告的“估價結(jié)果”部分，應(yīng)同時列出評估結(jié)果，以及相應(yīng)最 低限價標(biāo)準(zhǔn)；2.在土地估價報告的“估價結(jié)果”部分，應(yīng)有明確的底價決策建議及理由。
1.前提條件和假設(shè)條件（1%）, 包括：估價依據(jù)的可靠性、市場的客觀性、估價對象的用途設(shè)定、年期設(shè)定、估價期日設(shè)定等；
2.估價結(jié)果和估價報告使用的限制性（1%），包括：發(fā)生效力的法律依據(jù)、使用方向與限制條件、有效期、使用權(quán)及解釋權(quán)、違規(guī)使用的法律責(zé)任；
3.對需要特殊說明的事項（3%），包括：資料來源及未經(jīng)確認(rèn)或無法確認(rèn)的資料（如：無法實地確認(rèn)的事項和評估中采用的地價指數(shù)修正）、對估價結(jié)果和估價工作可能產(chǎn)生影響的變化事項（如地價指數(shù)、開發(fā)程度、設(shè)定用途等）以及采取的相應(yīng)措施；估價對象的特殊性及特殊處理說明（如：設(shè)定了與證載用途不符或者設(shè)定的開發(fā)程度與估價期日實際開發(fā)程度不符）、其他說明（如：涉及抵押估價，應(yīng)增加變現(xiàn)能力分析和風(fēng)險提示說明等）。
以下情形可以評定為五等以下：有3個或以上漏項；前后矛盾、表述錯誤；某重要事項未予披露，如在押宗地評估、涉嫌閑置土地抵押評估。
4.對于劃撥地價格、抵押評估價、快速變現(xiàn)價格和拍賣底價等的內(nèi)涵和可能存在的風(fēng)險應(yīng)作出明確提示。
重點審查：1.是否有2名以上土地估價專業(yè)評估師親筆簽字；2.是否加蓋機構(gòu)公章；3.機構(gòu)法定代表人或負(fù)責(zé)人簽字或簽章。三、第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析（14%）
重點審查的有關(guān)內(nèi)容：針對性、準(zhǔn)確性、完整性和邏輯關(guān)聯(lián)性。
1.估價對象界定（1%）；重點說明具體范圍（土地、房產(chǎn)、建筑物）、面積、用途、土地使用權(quán)人等。
2.土地登記狀況（2%）：包括估價對象權(quán)屬性質(zhì)、來源（簡述土地取得和流轉(zhuǎn)過程）以及權(quán)屬變更、位置、用途、面積、四至、土地級別等，已登記的說明土地登記證書號、土地使用證編號、登記時間、地籍圖號、宗地號等，未辦理登記的（如出讓項目）應(yīng)說明理由；
3.土地權(quán)利狀況（3%）：包括權(quán)屬、權(quán)利、年期、他項權(quán)利，分析實際使用與證載狀況是否一致；出讓土地取得時間、出讓價款、批準(zhǔn)年期、已使用和剩余使用年期及合同約定宗地使用的事項說明等；詳細(xì)說明估價對象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等及相鄰關(guān)系；
4.土地利用狀況（1%）：現(xiàn)有房地產(chǎn)（地上建構(gòu)筑物及用途、容積率、產(chǎn)權(quán)狀況等）；在建工程（規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)進度）；待開發(fā)土地（規(guī)劃條件、批準(zhǔn)機關(guān)、批準(zhǔn)日期、閑置情況、開發(fā)設(shè)計條件與規(guī)劃的異同等）。
1.一般因素（1%）：有針對性地分析在估價期日時影響估價對象價格的宏觀因素，如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策、不動產(chǎn)市場狀況等。
2.區(qū)域因素（4%）：合理界定區(qū)域范圍界，關(guān)注區(qū)域位置、基礎(chǔ)設(shè)施和市政公用設(shè)施條件、環(huán)境條件、商服繁華情況、產(chǎn)業(yè)集聚度、規(guī)劃條件、區(qū)域土地利用狀況等描述是否考慮了估價對象特點，全面而恰當(dāng)；微觀區(qū)位說明是否充分。
3.個別因素（2%）：主要考慮宗地自身條件（面積、形狀、水文地質(zhì)條件、工程地質(zhì)條件、臨路狀況等）、最有效利用、個別開發(fā)程度等對地價的影響。
要求估價原則選擇得當(dāng)、完整，描述應(yīng)規(guī)范、正確，與估價目的及估價方法相協(xié)調(diào)；闡述是否全面、貼切。根據(jù)“4號文”，除《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定的土地估價基本原則外，城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估還需考慮價值主導(dǎo)原則、審慎原則、公開市場原則。
要求根據(jù)估價對象特點、估價目的和資料限制，恰當(dāng)?shù)剡x擇估價方法，并充分闡述理由。
說明：《規(guī)程》要求選擇適宜的兩種以上評估方法。評估少有交易，市場化程度極低且土地收益難以顯化的特定用途土地價格，在省級以上土地估價行業(yè)協(xié)會組織專家論證的基礎(chǔ)上，可以選擇一種適宜的主要估價方法，并應(yīng)在報告中充分披露，附具專家論證材料。
在估價方法與估價過程所占的50%權(quán)重中，用二種方法評估的，每種方法各占25分；用三種方法評估的，每種方法各占16.67分；用四種方法評估的，每種方法各占12.50分。一份報告涉及多宗地評估時，若某種方法運用了兩次及以上，專家可只評審一次該方法的運用過程（需備注出評審的是哪一宗地），對于其他宗地運用該方法評估的過程，相似問題不再扣分，其他問題在“方法運用完整性”中予以考慮。
比較實例選?。?2%）：重點關(guān)注比較實例個數(shù)（至少3個）、實例的照片、真實性、可比性（時間限制、用途一致、同一供需圈等）；比較實例交易時間與估價期日差異一般不應(yīng)超過3年；
實例描述（8%）：重點關(guān)注描述是否清楚、選擇特殊實例是否有說明，附實例照片和位置圖。
原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易實例；不能采用樓面地價歷史最 高或最 低水平的交易實例。近三年內(nèi)所在或相似區(qū)域的交易實例不足3個的，原則上不應(yīng)選用市場比較法。
2）國家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2017）摘要《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標(biāo)準(zhǔn)采用一級、二級兩個層次的分類體系，共分12個一級類、73個二級類，一級類主要按土地用途，二級類按經(jīng)營特點、利用方式和覆蓋特征進行續(xù)分。其中一級類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地。
選定可比實例后，應(yīng)建立價格比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一付款方式（應(yīng)修正為一次性付款）、幣種（統(tǒng)一為人民幣）和貨幣單位、注意面積的內(nèi)涵和面積的單位等。應(yīng)披露特殊實例名義成交價與實際成交價的差異和重要調(diào)整方式。
（2）可比因素選擇（5%）。重點評審：是否包括影響地價的全部主要因素、因素選擇是否合理、修正系數(shù)確定的理由和標(biāo)準(zhǔn)。
在因素選擇時，正常情況下選如下因素，特殊情況相應(yīng)增刪因素：1）交易時間（必選）；2）交易情況（必選）；3）交易方式或者理解為價格類型（必選）；4）土地使用年限（必選，可在個別因素中體現(xiàn)）；5）區(qū)域因素；6）個別因素。不同用途的土地，影響其價格的因子不同，修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定，亦可根據(jù)當(dāng)?shù)卣嫉幕鶞?zhǔn)地價系數(shù)修正表中的用途修正系數(shù)確定。在常見評估中，往往評估的是公允市場價值，所以2）、3）經(jīng)常被合并在一項考慮。
在進行區(qū)域因素及個別因素修正時，各因素的選定及權(quán)重因用途不同而異，例如商服用地的繁華度、臨街等權(quán)重比區(qū)域環(huán)境、宗地面積等重要，住宅用地的交通、景觀（江景、山景）比臨街、形狀等重要，工業(yè)用地的集聚度比區(qū)域環(huán)境重要等。以上因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時應(yīng)說明進行因素選擇的依據(jù)。
A.基礎(chǔ)設(shè)施狀況（用宗地外“╳通”反映）；B.商服繁華度（商服用地選用距城市市級或區(qū)級或街區(qū)級商服中心的距離遠近反映）C.對外聯(lián)系和方便程度(用距火車站、長途汽車站、港口碼頭距離遠遠及設(shè)施狀況來反映)D.道路通達度（用道路類型、道路級別、寬度、長度道路的相對位置來反映）E.公交便捷度（用公交路線、站點分布、車流量及停靠次數(shù)來反映，工業(yè)用地可以不選）F.公用設(shè)施完善度（用中小學(xué)、幼兒園、銀行、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場的擁有量、距離和它們的級別來反映）G.環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度（用污染程度反映）H.綠地覆蓋率（辦公、住宅用地選，也可考慮景觀的差異）I.產(chǎn)業(yè)集聚（用區(qū)域內(nèi)大中型企業(yè)數(shù)量、開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)或無企業(yè)集中分布來反映，工業(yè)用地選）J.規(guī)劃限制（區(qū)域的規(guī)劃限制）K.自然災(zāi)害狀況（視情況可設(shè)可不設(shè)，如地震區(qū)、地震裂縫區(qū)等）
C.宗地形狀（規(guī)劃、較規(guī)則、不規(guī)則）D.臨街狀況（四面臨街、三面臨街、兩面臨街、單面臨街、不臨街）E.地質(zhì)條件(地形，地勢，坡度，地承載力，根據(jù)影響程度確定是否選擇和指標(biāo)表示方式)F.宗地內(nèi)土地開發(fā)程度（用宗地內(nèi)“╳通一平”反映）G.宗地最 佳最有效利用（分析在合法前提下，是否達到了最 佳最有效利用狀態(tài)）
（3）因素條件說明及說明表編制、修正系數(shù)取值標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)（15%）。重點評審：各條件描述是否客觀、具體、量化，修正系數(shù)確定是否依據(jù)充分、合理、與前后文是否對應(yīng)一致。
（4）因素修正系數(shù)（35%）。重點評審修正是否恰當(dāng)、權(quán)重設(shè)置是否合理。其中情況修正體系占5%，期日修正體系占7%，年期修正體系占3%，區(qū)域因素修正體系占10%，個別因素修正體系占10%。
實例的成交日與待估宗地的估價期日應(yīng)接近，如果市場比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可適當(dāng)延長，即選擇近年的交易實例用于比較，但最長不超過3年（劃撥土地使用權(quán)評估可適當(dāng)延長）；如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短（一般不超過1年，最長不超過2年）。
在編制期日修正系數(shù)表時，地價指數(shù)可根據(jù)政府公布數(shù)據(jù)或通過各年政府公布的基準(zhǔn)地價結(jié)合市場交易推算。對于同一城市內(nèi)的不同區(qū)域，由于發(fā)展程度不同，期日修正大小也有異，凡使用該區(qū)域各年的基準(zhǔn)地價比推算期日修正系數(shù)的，關(guān)注其是否反映價格的變動。
待估宗地的剩余使用年限為估價期日至待估宗地權(quán)利終止日止的剩余使用年限，比較實例的剩余使用年限為比較實例交易時至比較實例宗地權(quán)利終止日止的剩余使用年限，非估價期日至比較實例宗地權(quán)利終止日止的剩余使用年限。
要求因素選擇全面、恰當(dāng)；條件說明前后一致；修正取值與條件說明吻合；修正方向正確。
要求因素選擇全面、恰當(dāng)；條件說明前后一致；修正取值與條件說明吻合。
容積率修正通常應(yīng)作為個別因素中的一項。但當(dāng)可比實例與估價對象容積率差異較大，且對地價影響較大時，可根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》要求，進行單獨修正，并且增加必要的分析說明。
實際應(yīng)用中注意不同用途土地對面積的要求不同，不同地域?qū)ν恋孛娣e要求不同，應(yīng)考慮地域因素等對面積要求不同的影響。
注意當(dāng)宗地面積較大，足以滿足用地需要時，形狀不規(guī)則對土地利用的影響可能很小。
一般而言，地形平坦為優(yōu)；注意高檔的住宅用地對坡度的要求也許與其他用地是相反；注意表土及其他土壤價值對估值的影響。
一般而言，地基承載力大于25噸/平方米屬優(yōu)，在20－25噸/平方米屬較優(yōu)，在12－20噸/平方米屬一般，在8－12噸/平方米屬較劣，小于8噸/平方米屬劣?？蓪⒌刭|(zhì)條件按地基承載力的大小分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降。
較為常見的情況有限制用途、高度、容積率，并充分考慮是否存在限制自持、限制轉(zhuǎn)讓、限制銷售對象、限制最小分割單元等產(chǎn)權(quán)限制條件對地價的影響。
（5）地價計算（10%）。重點審查公式及計算是否正確、是否有實例可比性分析、是否給予了與最終取值接近性明顯有差異的三個比準(zhǔn)價格合理的權(quán)重等。
根據(jù)“4號文”，評估土地出讓價格時，1）各比較實例修正后的比準(zhǔn)價格之間相差不能超過40%。即 (高比準(zhǔn)價格-低比準(zhǔn)價格) /低比準(zhǔn)價格≤40%，對超過40%的，應(yīng)另選實例予以替換。實例不足無法替換的，應(yīng)對各實例進行可比性分析，并作為確定取值權(quán)重考慮因素之一。2）比較實例的修正幅度不能超過30%，即：（實例修正后的比準(zhǔn)價格-實例價格）/實例價格≤30%。
（6）方法運用完整性（15%）。重點審查方法運用是否符合估價對象、估價目的及相關(guān)要求。
（1）總收益確定（20%）。重點審查實例可比性、收益內(nèi)涵說明是否清楚（如：經(jīng)營收益還是出租收益；是否存續(xù)租賃合同等）、因素選擇及修正是否合理；有無詳細(xì)測算過程。
客觀收益的確定應(yīng)采用市場比較法求證或通過收集、分析相關(guān)數(shù)據(jù)求取，并考慮衍生收益，如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益。
根據(jù)“4號文”，評估土地出讓價格時，“確定土地收益，應(yīng)通過調(diào)查市場實例進行比較后得出，符合當(dāng)前市場的正?？陀^收益水平，并假設(shè)該收益水平在出讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定。對于待建、在建的土地，按規(guī)劃建設(shè)條件選用可比較實例。用于測算收益水平的比較實例應(yīng)不少于3個。”
（2）總費用及參數(shù)確定（20%）。重點審查費用構(gòu)成項目是否全面、正確，數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分，費用取值符合正?？陀^費用或政策規(guī)定要求，對沒有文件規(guī)定的，每項費用的確定過程要有清晰的說明，有詳細(xì)的推算過程。
（3）房屋純收益（15%）。重點審查房屋重置價、折舊、房屋現(xiàn)值、建筑物還原率、房屋純收益，各項計算及參數(shù)取值依據(jù)充分、合理；步驟清晰。
（4）土地純收益確定（5%）。重點審查土地純收益的公式及計算過程是否正確。
如果估價對象或其上蓋建筑物已經(jīng)簽署了一定年期租賃合同的，在合同有效期內(nèi)均應(yīng)按照合同約定的收益和支出計算純收益。
（5）土地還原率確定（15%）：重點審查是否詳細(xì)說明了土地還原率確定的方法和依據(jù)，應(yīng)充分考慮投資年期與收益風(fēng)險之間的關(guān)系。
（6）地價測算（10%）：重點審查公式及計算過程是否正確。應(yīng)根據(jù)估價對象的客觀收益方式選用不同的測算公式。
（7）方法運用完整性（15%）。重點審查方法運用是否符合估價對象、估價目的及相關(guān)要求。
（1）待估宗地開發(fā)利用方式確定（10%）：重點審查待估宗地條件分析；規(guī)劃設(shè)計說明；市場分析；土地用途、容積率確定。要求分析全面、透徹，說明清楚，用途、容積率確定符合規(guī)劃和設(shè)計的要求，并考慮了市場供求狀況等。
對出讓合同與規(guī)劃指標(biāo)不一致者，根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)補地價的規(guī)定和上述文件中關(guān)于用途、建筑面積調(diào)整的有關(guān)約定處理，一般情況下，近期的政府批復(fù)更具效力。
注意待估宗地的最有效利用方式、不動產(chǎn)總價確定、開發(fā)成本測算，是否存在較高的邏輯關(guān)聯(lián)性。
（2）不動產(chǎn)總價估算（20%）：重點審查待估宗地開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價的估算方法選擇及理由；方法應(yīng)用的合理性及測算過程；取值依據(jù)的充分性。
根據(jù)“4號文”，評估土地出讓價格時，“對于開發(fā)完成后擬用于出售的項目，售價取出讓時當(dāng)?shù)厥袌鐾惒粍赢a(chǎn)正常價格水平，不能采用估算的未來售價”“開發(fā)完成后用于出租或自營的項目”“按照前述收益還原法的有關(guān)技術(shù)要求評估”，即應(yīng)“假設(shè)該收益水平在出讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定?！?/span>
估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值時，應(yīng)注意以下幾點：1）售價預(yù)測合理：根據(jù)現(xiàn)時的房地產(chǎn)價格及走勢、政策影響，預(yù)測建成后售價。2）銷售時間預(yù)測合理：符合估價期日的政策規(guī)定。根據(jù)“4號文”，評估土地出讓價格時，“假設(shè)的項目開發(fā)周期一般不超過3年?！?/span>3）銷售情況預(yù)測合理：要根據(jù)市場承受條件，確定是否分期銷售，考慮資金的時間價值問題。4）租賃時要考慮出租率及租金增長情況。評估土地出讓價格時，開發(fā)完成后用于出租或自營的項目，按照前述“4號文”中收益還原法的有關(guān)技術(shù)要求評估測算。5）注意可售面積與總建筑面積的區(qū)別，計算售價或租金時用可售面積。
（3）開發(fā)成本估算（20%）：重點審查成本構(gòu)成（土地開發(fā)：開發(fā)費用、管理費用等；房地產(chǎn)開發(fā)：前期工程費、建安工程費、專業(yè)費用、管理費用等）是否全面，取值依據(jù)是否充分，且標(biāo)準(zhǔn)說明清晰，測算正確合理。
1）開發(fā)成本是項目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切社會必要費用的總和。在土地開發(fā)項目中，整個開發(fā)項目的開發(fā)成本包括購地稅費、開發(fā)成熟地的開發(fā)費用、管理費用、投資利息和銷售稅費；在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，整個項目的開發(fā)成本包括購地稅費、房屋建造成本、管理費用、投資利息和銷售稅費。
2）開發(fā)周期和投資進度安排的確定應(yīng)參照類似不動產(chǎn)的開發(fā)過程進行確定。對于大型開發(fā)項目，應(yīng)分期建設(shè)，分期投入資金。
（4）利息計算（10%）。重點審查開發(fā)周期、利息率、計息周期（動態(tài)法通過折現(xiàn)考慮）及其計算公式是否準(zhǔn)確，要求有詳細(xì)的說明。
運用靜態(tài)法公式時，地價款、土地開發(fā)費用或房屋建造成本、管理費用和購地稅費等全部預(yù)付資本要計算利息。銷售稅費不計利息。利息的計算要充分考慮資本投入的進度安排，按復(fù)利計算。
（5）利潤計算（10%）：重點審查利潤率選取依據(jù)、合理性，公式計算（動態(tài)法通過折現(xiàn)考慮）是否正確，要求有詳細(xì)的說明。
利潤率宜采用同一市場上類似不動產(chǎn)開發(fā)項目的平均利潤率。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率主要有以下4種：
1)計算基數(shù)＝土地取得成本+開發(fā)成本，相應(yīng)的利潤率可稱為直接成本利潤率，即：直接成本利潤率＝開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本）2)計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用，相應(yīng)的利潤率可稱為投資利潤率，即：投資利潤率＝開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用）3) 計算基數(shù)＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息，相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率，即：成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息）4)計算基數(shù)＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(售價)，相應(yīng)的利潤率可稱為銷售利潤率，即：銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值在測算開發(fā)利潤時要注意計算基數(shù)與利潤率之間的匹配，實際操作中一般取投資利潤率或銷售利潤率。
如果采用動態(tài)法，因折現(xiàn)率的取值中綜合考慮了利息率及利潤率，利息、利潤不單獨測算，如果單獨測算利潤的，適當(dāng)扣分。
（6）稅金及其銷售費用估算（10%）：重點審查購地稅費、銷售稅費的確定是否符合國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，銷售費用估算是否有依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，計算是否正確，特別是銷售費用，需根據(jù)可比市場的普遍狀況確定，要求有詳細(xì)的說明。
（7）地價計算（5%）：重點審查計算公式及詳細(xì)計算過程是否正確。
（8）方法運用完整性（15%）。重點審查方法運用是否符合估價對象、估價目的及相關(guān)要求。
剩余法二（適用于評估現(xiàn)有不動產(chǎn)中所含土地價格）
（1）不動產(chǎn)總價估算（20%）：重點審查已建成的房地產(chǎn)總價的估算方法選擇及理由；方法運用的正確性及詳細(xì)測算過程；取值依據(jù)的充分性。不動產(chǎn)價格測算應(yīng)選用市場比較法或收益法進行計算，需要明示相關(guān)案例來源。
（2）房屋重置價估算（25%）：重點審查成本構(gòu)成項目（建安成本、專業(yè)費用、管理費用、利息、利潤等）是否全面、合理，取值依據(jù)是否充分，測算過程詳細(xì)。
（3）房屋折舊（15%）。重點審查折舊年限或者折舊率確定是否正確、依據(jù)的充分性。
說明：房屋折舊包括物理折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊，需要在報告中全面、客觀地描述房屋使用狀況，深入分析。
（4）房屋現(xiàn)值（5%）。重點審查公式及計算過程是否正確。
（5）交易稅費估算（10%）：重點審查銷售費用和銷售稅、費的選取是否全面、正確，依據(jù)是否充分、合理；計算正確。
（6）地價計算（10%）：重點審查計算公式及詳細(xì)計算過程是否正確。
（7）方法運用完整性（15%）。重點審查方法運用是否符合估價對象、估價目的及相關(guān)要求。
根據(jù)《劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)地價評估指導(dǎo)意見（試行）》（自然資辦函〔2019〕922號），在評估劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)地價時采用的剩余法稱為剩余（增值收益扣減）法，即在《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》剩余法思路上衍生技術(shù)路線，通過出讓土地使用權(quán)價格扣減土地增值收益的方法。
鑒于目前尚無地方公布經(jīng)科學(xué)論證的土地增值收益實際情況，暫按下列比例賦分，后續(xù)根據(jù)實際情況予以調(diào)整。
（1）出讓土地使用權(quán)價格評估（40%）：重點審查地價定義、方法選擇、計算公式、測算過程、結(jié)果確定等，具體可結(jié)合所選方法進行賦分折算。
（2）土地增值收益（35%）：重點審查土地增值收益測算的思路（10%）、路徑方法（10%）、案例選?。?0%）、以及測算結(jié)果的科學(xué)性、可信度（5%）。
根據(jù)“自然資辦函〔2019〕922號”關(guān)于土地增值收益的規(guī)定：1）地方已經(jīng)公布經(jīng)科學(xué)論證的土地增值收益的，可用出讓土地使用權(quán)價格直接扣減相對應(yīng)的土地增值收益。2）對未公布土地增值收益的地區(qū)，估價機構(gòu)可在滿足數(shù)理統(tǒng)計要求的前提下，選擇案例和技術(shù)路線測算土地增值收益。3）對于僅在地方政府文件或基準(zhǔn)地價中規(guī)定出讓金繳納比例的，不宜將其作為經(jīng)科學(xué)論證的土地增值收益，不得直接扣減該比例測算劃撥地價。
（3）地價計算（10%）：重點審查計算公式及詳細(xì)計算過程是否正確。
（4）方法運用完整性（15%）。重點審查方法運用是否符合估價對象、估價目的及相關(guān)要求。
1）剩余法一和剩余法二均有明確的適用范圍，兩種方法混淆使用且未有充分理由闡述分析的屬嚴(yán)重錯誤。
2）評估地上建筑物持續(xù)使用的土地，應(yīng)按《規(guī)程》要求測算不動產(chǎn)價值、現(xiàn)值，但在估價結(jié)果確定上，應(yīng)綜合考慮評估目的，并結(jié)合估價經(jīng)驗對各測算價格進行判斷調(diào)整，同時說明對不同估價方法的測算結(jié)果進行增值或減值調(diào)整的原因。此外，不能將該類土地設(shè)定為待開發(fā)用地，應(yīng)按照剰余法二思路計算。
（1）土地取得費估算（15%）：重點審查土地取得費用構(gòu)成項目是否全面、正確、依據(jù)充分，取值是否客觀、合理，說明清晰。擬出讓宗地作為個例實際支出而非所在區(qū)域同類土地普遍性需支出的費用，不能納入成本。
1）土地取得費的構(gòu)成項目必須符合《中華人民共和國土地管理法》及土地所在地人民政府的相關(guān)規(guī)定。這是一個模擬的過程，實際上是估價期日的客觀土地取得費。
2）土地取得成本應(yīng)通過調(diào)查當(dāng)?shù)卣Ｇ闆r下因取得土地實際發(fā)生的客觀費用水平確定，需注意與當(dāng)?shù)赝恋卣魇铡⒎课莶疬w和安置補償?shù)葮?biāo)準(zhǔn)差異的合理性。
根據(jù)“4號文”，國家或地方擬從土地出讓收入或土地出讓收益中計提（安排）的各類專項資金，包括農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設(shè)用地土地有償使用費、新增耕地指標(biāo)和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)等指標(biāo)流轉(zhuǎn)費用，不得計入土地成本，也不得計入出讓底價。
征收集體土地時，土地取得費應(yīng)包含土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，及被征地農(nóng)民的社會保障費用。
根據(jù)新修訂的《土地管理法》，征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次；征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。被征地農(nóng)民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定?！?/span>
城鎮(zhèn)國有土地的土地取得費可按拆遷安置費計算，主要包括：拆除房屋及構(gòu)筑物的補償費、拆遷安置補助費，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合市場確定。
從市場購入土地時，土地取得費就是獲取土地的價格（應(yīng)為客觀合理的公開市場價格，非特殊交易）。需注意價格內(nèi)涵（如“×通一平”，是否含出讓金等），避免與土地開發(fā)費等重復(fù)計算。
3）農(nóng)村集體土地取得費與土地征收、征用前的用地類型有較大關(guān)聯(lián)，報告中需對此作出分析。
（2）土地開發(fā)費估算（15%）：重點審查待估宗地的開發(fā)程度描述與地價定義是否吻合，開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費用標(biāo)準(zhǔn)是否明確，依據(jù)是否充分、說明清晰，取值是否客觀。
土地開發(fā)費按該區(qū)域同類土地的客觀成本費用水平確定。對擬出讓宗地超出所在區(qū)域同類土地普遍開發(fā)費用水平的個例性實際支出，不能納入成本。注意區(qū)分宗地內(nèi)開發(fā)程度與宗地外的開發(fā)程度?！啊镣ㄒ黄健币话闱闆r下是指宗地紅線外“×通”，宗地紅線內(nèi)土地平整。宗地紅線外的土地開發(fā)費用要客觀計算道路建設(shè)費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公用設(shè)施配套費和小區(qū)開發(fā)費；宗地紅線內(nèi)的土地開發(fā)費一般有土地平整費和小設(shè)施配套費。
（3）相關(guān)稅費估算（10%）：重點審查相關(guān)稅費組成是否全面、合理，費用的確定依據(jù)是否符合國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，取值是否客觀、說明清晰。以下情形可以評定為五等以下：構(gòu)成有2個及以上漏項或多項，如將新增建設(shè)用地有償使用費及各項專項基金納入了相關(guān)稅費；或取值明顯不合理。
①占用耕地時的耕地占用稅，詳見2018年12月29日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議通過《中華人民共和國耕地占用稅法》（自2019年9月1日起施行）。
人均耕地不超過1畝的地區(qū)（以縣、自治縣、不設(shè)區(qū)的市、市轄區(qū)為單位，下同），每平方米為10元至50元；人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元；人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元；人均耕地超過3畝的地區(qū)，每平方米為5元至25元。
此外，2019年7月25日廣東省人民代表大會常務(wù)委員會公布《廣東省人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于廣東省耕地占用稅適用稅額的決定》（廣東省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會公告第41號），于2019年9月1日施行。
②廣東已經(jīng)取消了占用耕地時的耕地開墾費，可考慮占用耕地的成本；③占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金（菜地與耕地只用其一，詳見地方標(biāo)準(zhǔn)）；④當(dāng)?shù)卣?guī)定并取得上級政府批復(fù)同意收取的其他有關(guān)稅費。2）稅費須為正常稅費，其他非正常性支出如土地閑置費等不能計入成本。
3）根據(jù)“4號文”規(guī)定，“國家或地方從土地出讓收入或土地出讓收益中計提（安排）的各類專項資金，包括農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設(shè)用地土地有償使用費，不得計入土地成本，也不得計入出讓底價?！?/span>
（4）利息計算（10%）：重點審查利息率選擇、開發(fā)周期的設(shè)定、計息期等是否合理，計算是否正確。
說明：按照所界定土地開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項費用的投入期限和資本年利息率，分別估計各期投入利息，按復(fù)利計息。因利息不斷地發(fā)生變化，計算中要注意估價期日的利息率。
（5）利潤計算（10%）：重點審查利潤率選取是否合理、依據(jù)充分。說明：一般采用投資利潤率計算。土地開發(fā)總投資包括土地取得費、土地開發(fā)費和各項稅費。應(yīng)按照土地開發(fā)性質(zhì)和各地實際情況，確定開發(fā)中各項投資的正常回報率。
（6）土地增值收益估算（10%）：重點審查增值率或增值額的確定依據(jù)是否充分、合理、說明清晰。
（7）相關(guān)修正估算（10%）：重點審查年期修正與土地增值取值的對應(yīng)性、區(qū)位及個別因素修正是否合理，依據(jù)充分；土地還原率的取值依據(jù)是否充分。
說明：價格修正與確定，如果采用成本逼近法測算的是某一開發(fā)區(qū)的平均地價，還應(yīng)考慮土地利用率，進行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分?jǐn)?，將不可出售土地的價格及開發(fā)成本分?jǐn)偟娇沙鲎尩耐恋刂小?/span>
（8）地價計算（5%）：重點審查公式及詳細(xì)計算過程是否正確。說明：估價期日在2007年7月1日之后的以出讓為目的的工業(yè)用地評估，受《全國工業(yè)用地出讓最 低價標(biāo)準(zhǔn)》（國土資發(fā)〔2006〕307號）限制。
（9）方法運用完整性（15%）。重點審查方法運用是否符合估價對象、估價目的及相關(guān)要求。
（1）基準(zhǔn)地價簡介（25%）。是否全面、清晰地介紹了基準(zhǔn)地價內(nèi)涵（15%）,包括基準(zhǔn)地價制定及公布時間、文件、估價期日、設(shè)定開發(fā)程度、容積率、年期等；基準(zhǔn)地價修正體系是否說明全面、清楚、針對性強（10%）。
1）根據(jù)“4號文”規(guī)定，“采用的基準(zhǔn)地價，應(yīng)當(dāng)已向社會公布。采用已完成更新但尚未向社會公布的基準(zhǔn)地價，需經(jīng)市、縣國土資源主管部門書面同意?！薄霸谝呀?jīng)開展標(biāo)定地價公示的城市，可運用標(biāo)定地價系數(shù)修正法進行評估?！?/span>
2）關(guān)注當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價的內(nèi)涵指基準(zhǔn)地價的估價期日、生地價或熟地價（具體為幾通一平）、是土地級別價或區(qū)片價或路線價、是地面地價還是樓面地價、對應(yīng)的土地使用年限及其容積率等。在不同的城市，其基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵、構(gòu)成可能不同，具體應(yīng)調(diào)整的內(nèi)容和方法也可能不同，故在使用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法時，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價的內(nèi)涵、構(gòu)成及其相應(yīng)的修正系數(shù)體系確定調(diào)查項目及修正系數(shù)。
3）一般情況下，基準(zhǔn)地價均按“工業(yè)”“住宅”“商服”“公共服務(wù)用地”四大類進行劃分，其他用途的土地則需按照當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價文件公布的劃分原則進行歸類和確定對應(yīng)的基準(zhǔn)地價。
4）關(guān)于基準(zhǔn)地價超期使用問題，根據(jù)《關(guān)于土地估價報告評審中典型問題的處理意見（一）》（中估協(xié)發(fā)[2012]27號），“基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)已超過三年，但尚不足六年的，應(yīng)在估價報告中解釋使用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的必要性及該基準(zhǔn)地價體系的可用性，如必須且能夠使用的，應(yīng)在估價報告中定量分析當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅内厔葑兓⑦M行相應(yīng)的期日修正?！睋?jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于實施<城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程>和<城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程>有關(guān)問題的通知》(國土資廳發(fā)〔2015〕12號)，基準(zhǔn)地價超過6年未全面更新的，在土地估價報告中不再使用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。
（2）宗地級別確定（5%）：說明宗地所處位置及所對應(yīng)的土地級別及價格。
編制待估宗地因素條件說明表（20%），表中所列項目應(yīng)與基準(zhǔn)地價修正體系表一致；各項因素條件說明具體、客觀、量化，與區(qū)域因素、個別因素分析的情況一致；
編制待估宗地因素修正系數(shù)表（10%），重點審查修正系數(shù)取值與條件說明是否吻合；
其他因素修正（15%），主要審查開發(fā)程度、容積率、期日、年期修正等因素的取值是否合理、依據(jù)充分，與其他方法是否對應(yīng)一致，計算是否正確。根據(jù)基準(zhǔn)地價修正體系，開發(fā)程度和容積率修正有可能已經(jīng)包含在區(qū)域因素修正和個別因素修正中。
特別注意：若待估價宗地為商住用地等情況，進行商服用地容積率修正時，應(yīng)查閱基準(zhǔn)地價公布文件選取適合的容積率修正體系。
（4）地價計算（10%）：重點審查計算公式與內(nèi)涵介紹是否一致，計算過程是否詳細(xì)、正確。
（5）方法運用完整性（15%）：重點審查方法運用是否符合估價對象、估價目的及相關(guān)要求。
（1）標(biāo)定地價體系簡介（25%）。是否全面、清晰地介紹了標(biāo)定地價內(nèi)涵（15%）,包括公示地價制定及公布時間、文件、估價期日、土地開發(fā)程度、容積率、價格類型、權(quán)利特征、使用年期等；標(biāo)定地價修正體系是否說明全面、清楚、針對性強（10%）。
說明：根據(jù)“4號文”規(guī)定 “在已經(jīng)開展標(biāo)定地價公示的城市，可運用標(biāo)定地價系數(shù)修正法進行評估?！苯Y(jié)合我省實際，各地主要開展了商服、住宅、工業(yè)、公共服務(wù)用地以及混合用途等用地類型的標(biāo)定地價評估。
（2）標(biāo)準(zhǔn)宗地選?。?%）：說明待估宗地所處位置、以及與所在區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)宗地間土地條件、土地利用狀況等情況。
編制待估宗地因素條件說明表（20%），表中所列項目應(yīng)與標(biāo)定地價修正體系表一致；各項因素條件說明具體、客觀、量化，與區(qū)域因素、個別因素分析的情況一致；
編制待估宗地因素修正系數(shù)表（10%），重點審查修正系數(shù)取值與條件說明是否吻合；
其他因素修正（15%），主要審查開發(fā)程度、容積率、期日、年期修正等因素的取值是否合理、依據(jù)充分，與其他方法是否對應(yīng)一致，計算是否正確。
（4）地價計算（10%）：重點審查計算公式與內(nèi)涵介紹是否一致，計算過程是否詳細(xì)、正確。
（5）方法運用完整性（15%）：重點審查方法運用是否符合估價對象、估價目的及相關(guān)要求。
重點審查評估結(jié)果可信度分析、最終地價確定依據(jù)與方法。
由于不同的估價方法數(shù)據(jù)來源于不同途徑，所得到的估價結(jié)果的可信度應(yīng)有差異。估價結(jié)果最終取值可以取算數(shù)平均值，亦可取加權(quán)平均值，甚至可以取眾數(shù)或者其中某一價格。應(yīng)解釋對不同評估方法結(jié)果賦予相應(yīng)權(quán)重的原因，明確最終地價確定的依據(jù)與方法。
重點審查：委托估價函、委托方營業(yè)執(zhí)照、估價對象權(quán)屬證明原件核實及蓋章、位置示意圖、估價對象及實例照片、現(xiàn)場勘查記錄表、估價師現(xiàn)場查勘照片、機構(gòu)備案公函、估價師證書、其他重要附件（例如：待開發(fā)土地的規(guī)劃批準(zhǔn)文件、改變用途的有關(guān)批文、拆遷公告、他項權(quán)利查詢資料等相關(guān)批文及圖件）。
以下情形可以評定為五等以下：缺少權(quán)屬證明材料或附記頁，或附記頁有遮擋或復(fù)印模糊等。
1.整份報告的分析針對性、完整性、合理性、邏輯性、一致性（4%）：描述是否一致、語句是否通順、有無錯字、有無疏漏；
2.報告制作標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計（1%）：格式是否規(guī)范、制作是否美觀。
報告整體修正是針對報告整體情況，若認(rèn)為以上項目對某個問題的嚴(yán)重性考慮尚有不足，可視嚴(yán)重程度分別給與降0.5-2等修正，但降等需有充分明確的理由說明。對不同階段的整體修正幅度設(shè)立不同權(quán)限，初審專家最 高降0.5等，主審專家最 高降2等，會審會可以靈活使用。
蓋章頁未體現(xiàn)估價結(jié)果且未上傳估價結(jié)果一覽表的，降0.5等，估價結(jié)果上有蓋章的不予降等。
1. 關(guān)于“4號文”技術(shù)思路問題。出讓土地估價報告中存在“劃撥土地使用權(quán)人申請以協(xié)議出讓方式辦理出讓未按4號文要求評估劃撥價”等技術(shù)思路問題，降0.5等。
2. 估價目的、估價期日、地價定義、估價依據(jù)、估價原則、附件、估價方法選擇、地價確定以及方法應(yīng)用不符合“4號文”規(guī)定的，可在評審系統(tǒng)各細(xì)項中評為“五等以下”，若此類問題超過5項（含5項），再以“估價報告整體修正”降0.5等。
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。針對抵押目的報告，產(chǎn)權(quán)資料是必備要件，它既體現(xiàn)估價對象抵押的合法性，又能判斷是否已存在抵押等他項權(quán)利。
1. 抵押報告附件未上傳產(chǎn)權(quán)證明材料，降2等；如上傳了產(chǎn)權(quán)證明，但缺少附記頁，或有遮擋，或復(fù)印模糊等，降1等；
2. 如果根據(jù)估價報告可明確判斷地上物已取得權(quán)屬證書，而未上傳建筑物產(chǎn)權(quán)證明的，降1等，有上傳建筑物產(chǎn)權(quán)證明，但證明模糊等的，降0.5等；
3.關(guān)于抵押報告上傳產(chǎn)權(quán)證書不清晰問題。抵押報告上傳產(chǎn)權(quán)證書不清晰按未上傳產(chǎn)權(quán)證書的扣分原則處理。
1.書寫錯誤、嚴(yán)重筆誤問題處理意見。土地估價報告中書寫錯誤、嚴(yán)重筆誤（如公式打印錯誤、年期前后不一致等）等問題嚴(yán)重影響了土地估價結(jié)果的可信度和估價行業(yè)的社會聲譽，為從根本上杜絕類似現(xiàn)象，初審、主審專家對此類錯誤應(yīng)予以充分關(guān)注，并在報告評審表的存在問題一欄中詳細(xì)注明錯誤出處（頁碼、段落、問題）。
若此類錯誤累計達到或超過三處，即在報告整體修正系數(shù)取值中，予以降0.5等處理；若累計達到或超過五處，則予以降1等處理；若此類疏誤導(dǎo)致估價結(jié)果出現(xiàn)顯著偏差的，則不受前述累計項數(shù)的限制，評審專家可視影響程度輕重作相應(yīng)處理。上述情況均要在“總體問題”一欄中進行列示。
2. 關(guān)于成本逼近法中計入新增建設(shè)用地使用費的處理意見。根據(jù)財政部、原國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》（財綜〔2006〕48號）規(guī)定，“市、縣人民政府在規(guī)定的時間內(nèi)依法足額繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費”、“嚴(yán)禁市、縣人民政府和有關(guān)部門將新增建設(shè)用地土地有償使用費轉(zhuǎn)嫁由用地單位繳納”，新增建設(shè)用地使用費不應(yīng)計入土地成本。若在報告評審中發(fā)現(xiàn)成本逼近法仍計入新增建設(shè)用地使用費，給予整體修正降0.5等處理，再視具體情況確定報告等級。
3. 關(guān)于估價方法存在實質(zhì)錯誤的處理意見。估價方法中有一種方法存在實質(zhì)性問題的，如市場比較法中選用評估案例、使用驗收通過但未公布的基準(zhǔn)地價且無有關(guān)可使用證明等，原則上降2等，若報告中存在其他實質(zhì)錯誤則在此基礎(chǔ)上繼續(xù)扣分。
4. 關(guān)于土地估價報告套用模板問題。土地估價報告因套用模板出現(xiàn)未完全替換評估對象實際情況等問題，屬于土地估價專業(yè)評估師態(tài)度問題，至少降0.5等，再視情節(jié)輕重由會審會決定是否再降等。
5. 土地估價機構(gòu)在報告?zhèn)浒笗r，需將在各地方土地行政部門備案的備案函上傳至土地估價機構(gòu)資質(zhì)證書一欄，代替以前的土地評估中介機構(gòu)注冊證書，需將在報告中簽字的土地估價師的資格證書上傳至土地估價師一欄。
報告評審中，報告評審專家要查閱簽字土地估價專業(yè)評估師是否在備案函中。如果簽字估價師不在備案函中則報告屬于無效報告；若附件中沒有上傳備案函，但確屬于在行政部門備案過的估價機構(gòu)，降0.5降，若附件中沒有上傳備案函也確實沒有在行政部門備案的，報告為不及格報告。未上傳土地估價專業(yè)評估師資格證且經(jīng)查簽字估價師確為該機構(gòu)備案估價師的降0.5等。
6. 地價定義是土地估價報告的重要組成部分，它體現(xiàn)了價值內(nèi)涵，當(dāng)?shù)貎r定義本身設(shè)定存在問題，如與委托函不一致、用途、容積率、年期等設(shè)定與法定有出入而未說明原因；或地價定義與估價過程、估價結(jié)果不一致，如計算的基礎(chǔ)設(shè)施狀態(tài)與設(shè)定的不一致等，都屬于較嚴(yán)重問題，在“估價報告整體修正”中降1等處理。
