《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈中華人民共和國土地管理法〉、〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》已由中華人民共和國第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議于2019年8月26日通過，現(xiàn)予公布，自2020年1月1日起施行。

中華人民共和國主席　習(xí)近平

全國人大常委會表決通過了

關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法的決定

新土地管理法與舊法相比有何不同

會不會對市場造成沖擊

征地補償模式有何改變

…

這些大眾關(guān)切的問題

在召開的全國人大常委會辦公廳新聞發(fā)布會上

都給出了答案

是基本農(nóng)田保護2.0版

在新聞發(fā)布會上，全國人大常委會法制工作委員會經(jīng)濟法室副主任楊合慶、自然資源部法規(guī)司司長魏莉華共同回答了關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)問題。

Q:

對比舊法，新法將原來的“基本農(nóng)田”表述，全部改成了“永 久基本農(nóng)田”表述。為什么作出如上改動？是簡單的文字調(diào)整，還是另有深意？

A:

魏莉華回應(yīng)，“基本農(nóng)田”全部修改為“永 久基本農(nóng)田”不是簡單的文字修改，而是理念的重大轉(zhuǎn)變。“我們用網(wǎng)上一個時髦的話說，這就是基本農(nóng)田保護2.0版，從‘基本農(nóng)田’到‘永 久基本農(nóng)田’是基本農(nóng)田保護的2.0版。這樣的修改，體現(xiàn)了對基本農(nóng)田永 久保護這樣一個價值理念”。

新法總結(jié)了實踐中永 久基本農(nóng)田保護和劃定的一些成功經(jīng)驗，第35條明確規(guī)定永 久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后任何單位和個人不得擅自占用或者改變用途，要求永 久基本農(nóng)田必須落實到地塊，納入數(shù)據(jù)庫嚴(yán)格管理。“同時，原來土地管理法要求各省、自治區(qū)、直轄市必須把80%以上的耕地劃入永 久基本農(nóng)田，考慮到各省的耕地后備資源有很大的不同，所以這次新法作了一個微調(diào)，具體的劃定比例由國務(wù)院根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市實際情況來確定，使這部法律的規(guī)定更加符合實際”。

征地按區(qū)片綜合地價補償

在新聞發(fā)布會上，全國人大常委會法制工作委員會經(jīng)濟法室副主任楊合慶、自然資源部法規(guī)司司長魏莉華共同回答了關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)問題。

Q:

新土地管理法在土地征收模式方面有哪些重要改革？

A:

魏莉華表示，新土地管理法從三個方面，改革了土地征收模式。

其一，新法首次明確界定了何為“公共利益”，“原來憲法和土地管理法都規(guī)定，國家為了公共利益的需要可以征地。但什么是公共利益？長期以來沒有明確的法律規(guī)定，特別是修改前的土地管理法又規(guī)定，任何單位和個人使用土地必須使用國有土地，所以導(dǎo)致了征收成為獲得土地的唯 一途徑。這次我們在總結(jié)試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，采用列舉的方式，對于哪些是公共利益可以動用國家征收權(quán)作出了明確的界定。因軍事外交，政府組織實施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公益事業(yè)、扶貧搬遷和保障性安居工程，以及成片開發(fā)建設(shè)等六種情況確需要征地的可以依法實施征收”。

其二，新法首次明確了土地征收補償?shù)幕驹瓌t是保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長遠(yuǎn)生計有保障。“這樣一個規(guī)定就改變了過去我們是以土地征收的原用途來確定土地補償，以年產(chǎn)值倍數(shù)法來確定土地補償費和安置補助費的做法，以區(qū)片綜合地價取代原來的土地年產(chǎn)值倍數(shù)法，另外在原來的土地補償費、安置補償費、地上附著物三項基礎(chǔ)上又增加了農(nóng)村村民住宅補償和社會保障費，這樣就從法律上為被征地農(nóng)民構(gòu)建了一個更加完善的保障體系”。

其三，新法完善了土地征收程序，“把原來的批后公告改為了批前公告，主要是使被征地農(nóng)民在整個過程中有更多參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)和話語權(quán)”。

地方政府不能強迫農(nóng)民退出宅基地

在新聞發(fā)布會上，全國人大常委會法制工作委員會經(jīng)濟法室副主任楊合慶、自然資源部法規(guī)司司長魏莉華共同回答了關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)問題。

Q:

新土地管理法有什么制度創(chuàng)新？

A:

“我們刪除了原來土地管理法第43條，任何單位或個人需要使用土地的必須使用國有土地的規(guī)定”，魏莉華說，新法增加規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人直接使用，同時使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后還可以通過轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進行再次轉(zhuǎn)讓。“這是土地管理法一個重大制度創(chuàng)新，取消了多年來集體建設(shè)用地不能直接進入市場流轉(zhuǎn)的二元體制，為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展掃除了制度性的障礙，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是這次土地管理法修改的最 大亮點”。

此外，宅基地方面，新法在原來一戶一宅的基礎(chǔ)上，增加了戶有所居的規(guī)定，“因為有一部分農(nóng)村村民已經(jīng)進城落戶，對他們原來在農(nóng)村的宅基地是否允許退出，這次修改允許已經(jīng)進城落戶的農(nóng)村村民自愿有償退出宅基地，因為農(nóng)民變成市民真正實現(xiàn)城市化是一個漫長的過程，在整個過程中我們要有足夠的耐心。如果農(nóng)民不愿意退出宅基地，地方政府不能強迫其退出宅基地，必須是在自愿有償?shù)幕A(chǔ)上”。

不會對土地市場造成沖擊

在新聞發(fā)布會上，全國人大常委會法制工作委員會經(jīng)濟法室副主任楊合慶、自然資源部法規(guī)司司長魏莉華共同回答了關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)問題。

Q:

新土地管理法改變了此前建設(shè)用地只能用國有土地的格局，這一變化會不會對土地市場帶來沖擊？

A:

楊合慶回應(yīng)，這次土地管理法的修改，包括集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革，目的就是為了改變、完善現(xiàn)有的建設(shè)用地土地供應(yīng)的格局。原來我們只有國有的建設(shè)用地才能進入市場，以進行各項建設(shè)，現(xiàn)在是允許集體可以把集體的建設(shè)用地，直接由集體出讓、出租用于建設(shè)，這是土地供應(yīng)格局的改變。

但是，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，首先入市的土地要符合規(guī)劃，規(guī)劃必須是工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營性用途；必須要經(jīng)過依法登記；在每年的土地利用年度計劃中要作出安排；即使獲得了集體經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán)之后的土地權(quán)利人，也要按原來規(guī)劃的用途來使用土地。“因此從這幾個方面來講，不會對我們的土地市場造成沖擊?！睏詈蠎c說。

《土地管理法》亮點和重點

重點一

完善土地征收制度，保障農(nóng)民監(jiān)督權(quán)、參與權(quán)和話語權(quán)。

解讀：該重點主要完善了以下三個方面：

1、首次對土地征收的公共利益進行明確界定。以下6種情形需要征地的可以依法實施征收：

①軍事外交

②政府組織實施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

③公益事業(yè)

④扶貧搬遷

⑤保障性安居工程

⑥成片開發(fā)建設(shè)

2、首次明確了土地征收補償?shù)幕驹瓌t是保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長遠(yuǎn)生計有保障。過去是以土地征收原用途來確定土地補償，以年產(chǎn)值倍數(shù)法來確定土地補償費和安置補助費。

新法以區(qū)片綜合地價取代原來的土地年產(chǎn)值倍數(shù)法。

另外，在原來的土地補償費、安置補償費、地上附著物三項基礎(chǔ)上增加了農(nóng)村村民住宅補償和社會保障費，從法律上為被征地農(nóng)民構(gòu)建了更加完善的保障體系。

3、完善了土地征收程序，將批后公告改為批前公告。多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員對征地補償安置方案有異議的，應(yīng)當(dāng)召開聽證會修改，進一步落實被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民在整個征地過程的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。倡導(dǎo)和諧征地，征地報批以前，縣級以上地方政府必須與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補償安置等簽訂協(xié)議。

重點二

集體經(jīng)營性建設(shè)用地可不通過國家征收直接入市。

解讀：根據(jù)新法，在符合以下三個條件的情形下，可以通過出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人直接使用，同時使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后還可以通過轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進行再次轉(zhuǎn)讓。

①符合規(guī)劃（工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營性用途）

②依法登記

③三分之二以上集體經(jīng)濟組織成員同意

此次修改取消了多年來集體建設(shè)用地不能直接進入市場流轉(zhuǎn)的二元體制，是重大的制度創(chuàng)新，也是本次修改的最 大亮點。

重點三

新增宅基地自愿有償退出機制。

解讀：此次修改允許已經(jīng)進城落戶的農(nóng)村村民在符合一定原則下退出宅基地。其原則是：

①自愿原則。政府不能強迫任何村民退出宅基地。

②有償退出。即農(nóng)民退出宅基地應(yīng)有合理的補償，但具體的補償標(biāo)準(zhǔn)尚未明確。

該修改旨在通過其他途徑保障農(nóng)村村民的居住權(quán)，緩解農(nóng)村地少人多的緊張現(xiàn)狀。

同時，在總結(jié)試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，新《土地管理法》下放宅基地審批權(quán)限，明確農(nóng)村村民住宅建設(shè)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批。

重點四

對基本農(nóng)田進行永 久性保護。

解讀：新法把舊法的“基本農(nóng)田”全部修改為“永 久基本農(nóng)田”，這個修改不是簡單的文字修改，而是理念的重大轉(zhuǎn)變。體現(xiàn)了對基本農(nóng)田永 久保護這樣一個價值的理念。

第35條明確規(guī)定永 久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后任何單位和個人不得擅自占用或者改變用途，要求永 久基本農(nóng)田必須落實到地塊，納入數(shù)據(jù)庫嚴(yán)格管理。

同時，原來土地管理法要求各省、自治區(qū)、直轄市必須把80%以上的耕地劃入永 久基本農(nóng)田，考慮到各省的耕地后備資源有很大的不同，所以這次新法作了一個微調(diào)，具體的劃定的比例由國務(wù)院根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市實際情況來確定。

重點五

為“多規(guī)合一”改革預(yù)留法律空間。

解讀：建立國土空間規(guī)劃體系并監(jiān)督實施，實現(xiàn)“多規(guī)合一”是黨中央、國務(wù)院作出的重大戰(zhàn)略部署。隨著國土空間規(guī)劃體系的建立和實施，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃將不再單獨編制和審批，最終將被國土空間規(guī)劃所取代。

考慮到“多規(guī)合一”改革正在推進中，新《土地管理法》為改革預(yù)留了法律空間，增加第18條，規(guī)定：國家建立國土空間規(guī)劃體系。經(jīng)依法批準(zhǔn)的國土空間規(guī)劃是各類開發(fā)、保護和建設(shè)活動的基本依據(jù)。

為了解決改革過渡期的規(guī)劃銜接問題，新《土地管理法》還明確：已經(jīng)編制國土空間規(guī)劃的，不再編制土地利用總體規(guī)劃和和城鄉(xiāng)規(guī)劃。同時在附則中增加規(guī)定：編制國土空間規(guī)劃前，經(jīng)依法批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃繼續(xù)執(zhí)行。

重點六

合理劃分中央和地方土地審批權(quán)限。

解讀：長期以來，地方對建設(shè)用地審批層級高、時限長、程序復(fù)雜等問題反映強烈。新《土地管理法》適應(yīng)放管服改革的要求，對中央和地方的土地審批權(quán)限進行了調(diào)整，按照是否占用永 久基本農(nóng)田來劃分國務(wù)院和省級政府的審批權(quán)限。

今后，國務(wù)院只審批涉及永 久基本農(nóng)田的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，其他的由國務(wù)院授權(quán)省級政府審批。同時，按照誰審批誰負(fù)責(zé)的原則，取消省級征地批準(zhǔn)報國務(wù)院備案的規(guī)定。

重點七

土地督察制度正式入法。

解讀：土地督察制度旨在解決土地管理中存在的地方政府違法高發(fā)多發(fā)的問題。從2006年開始，國務(wù)院就決定實施國家土地督察制度，對省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市人民政府土地管理和土地利用情況進行督察。

在充分總結(jié)國家土地督察制度實施成效的基礎(chǔ)上，新《土地管理法》在總則中增加第五條，對土地督察制度作出規(guī)定：國務(wù)院授權(quán)的機構(gòu)對省、自治區(qū)、直轄市人民政府以及國務(wù)院確定的城市人民政府土地利用和土地管理情況進行督察。

以此為標(biāo)志，國家土地督察制度正式成為土地管理的法律制度。