要想進(jìn)入市場(chǎng)交易，集體土地必須滿足“符合規(guī)劃、依法登記、納入計(jì)劃、征得同意”四大條件，具體如下：

綜上，我們看到其實(shí)能夠具備入市條件的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，其實(shí)比較少，主要是還是存量集體建設(shè)用地的利用。我們要在排除基本農(nóng)田、一般農(nóng)田、設(shè)施農(nóng)業(yè)用地、宅基地、公共設(shè)施用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地等用地后，剩下就是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村辦企業(yè)等其他類的閑置的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。

雖然本次《土地管理法》修訂僅允許工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，未明確涉及住宅類用途，但我們相信其勢(shì)必會(huì)對(duì)我國(guó)目前土地供給情況帶來(lái)影響和改變。就目前試點(diǎn)和已經(jīng)完成的入市土地來(lái)看，目前比較適合的產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目主要為以下幾類：

倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目應(yīng)該是一個(gè)適應(yīng)性比較好的項(xiàng)目，尤其是目前中國(guó)伴隨網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物等出現(xiàn)的大量倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目興起，倉(cāng)儲(chǔ)物流用地的需求在各地都在不斷增加。

經(jīng)過(guò)對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目及目前已出讓集體土地經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，總體上工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等物業(yè)類型，原則上不允許分割出讓，鼓勵(lì)自持經(jīng)營(yíng)，但是不是嚴(yán)格禁止，有些地方也允許有條件的分割和轉(zhuǎn)讓。

而佛山市南海區(qū)在集體土地出讓中提出產(chǎn)業(yè)載體項(xiàng)目，出讓農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地以商服、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用途進(jìn)行開(kāi)發(fā)，竣工驗(yàn)收后，經(jīng)認(rèn)定為產(chǎn)業(yè)載體項(xiàng)目的，可按審定的房屋基本單元進(jìn)行分割登記、分拆銷售。

所以各地在實(shí)際操作中，應(yīng)該是以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為導(dǎo)向，而不應(yīng)該提倡單純的開(kāi)發(fā)銷售模式的。

在前期的很對(duì)試點(diǎn)地區(qū)，針對(duì)集體土地入市，都提出了與國(guó)有建設(shè)用地“同等入市、同權(quán)同價(jià)”的原則和基調(diào)。但是現(xiàn)實(shí)中可能有些農(nóng)村無(wú)法拿出可供參照的國(guó)有土地出讓評(píng)估價(jià)格。另外大部分集體土地出讓可能不會(huì)采取競(jìng)價(jià)方式，更多的可能采取協(xié)議出讓方式，那么價(jià)格的評(píng)估確定，可能和區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)與一定關(guān)聯(lián)。比如佛山市南海區(qū)就規(guī)定，公開(kāi)出讓、租賃的起始價(jià)(起始租金)、協(xié)議出讓價(jià)(協(xié)議租金)或作價(jià)出資(入股)價(jià)格，原則上不得低于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)(基準(zhǔn)租金)的70%，因特殊原因低于70% 的，需要提供相應(yīng)證明材料?！?/span>

因此如果大部分協(xié)議出讓的集體建設(shè)用地，基準(zhǔn)地價(jià)參考是一個(gè)重要指標(biāo)，然后在綜合考慮評(píng)估確定。