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【技術(shù)與探討】房地產(chǎn)企業(yè)計算增值稅時如何扣除土地價款?

2020-12-29 09:21:02


房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目(一般計稅),允許扣除的土地價款到底有哪些?怎樣計算呢?小編帶您來看:






一、政策依據(jù):《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規(guī)定》(財稅〔2016〕36號)第 一 條第(三)項第 10點(diǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外),以取得的全部價款和價外費(fèi)用,扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。
房地產(chǎn)老項目,是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。

二、政策依據(jù):國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)
第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,適用一般計稅方法計稅,按照取得的全部價款和價外費(fèi)用,扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下:
銷售額=(全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)(現(xiàn)為9%)
  第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算:
  當(dāng)期允許扣除的土地價款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款
  當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積,是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
  房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積,是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積,不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨(dú)作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
  支付的土地價款,是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
  第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費(fèi)用中扣除土地價款,應(yīng)當(dāng)取得省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(?。┲频呢斦睋?jù)。
  第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況,扣除的土地價款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價款。
  第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目,可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的,36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。
  房地產(chǎn)老項目,是指:
 ?。ㄒ唬督ㄖこ淌┕ぴS可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目;
 ?。ǘ督ㄖこ淌┕ぴS可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
  第九條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的,以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額,不得扣除對應(yīng)的土地價款。

三、政策依據(jù):《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》(財稅[2016]140號)
七、《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規(guī)定》(財稅〔2016〕36號)第 一 條第(三)項第 10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價款”,包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外),在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時,應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。
八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體)受讓土地向政府部門支付土地價款后,設(shè)立項目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā),同時符合下列條件的,可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同,將土地受讓人變更為項目公司;
(二)政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下,簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時,土地價款總額不變;
(三)項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

四、政策依據(jù):《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第86號)
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款,以及向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用,按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規(guī)定,允許在計算銷售額時扣除但未扣除的,從2016年12月份(稅款所屬期)起按照現(xiàn)行規(guī)定計算扣除。
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 綜上,我們認(rèn)為,在扣除土地價款時,要注意以下幾個方面:

 1.允許扣除的土地價款是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

 這里又?jǐn)U充解釋了:“向政府部門支付的土地價款”,包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外),在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計算銷售額時扣除

注意只有支付給其他單位或個人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用允許扣除,其他的必須是向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

2.允許扣除的土地價款所需的憑據(jù):

1.向政府部門支付的:在計算銷售額時從全部價款和價外費(fèi)用中扣除土地價款,應(yīng)當(dāng)取得省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(?。┲频呢斦睋?jù)。

2.向其他單位和個人支付的:納稅人按規(guī)定允許扣除支付給其他單位或個人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時,應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

3.設(shè)立項目公司如何扣除?

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體)受讓土地向政府部門支付土地價款后,設(shè)立項目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā),同時符合下列條件的,可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同,將土地受讓人變更為項目公司;

(二)政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下,簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時,土地價款總額不變;

(三)項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

 三個條件須同時滿足,否則不予扣除。這里尤其要關(guān)注項目公司的全部股權(quán)是否由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

4.什么時候確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間、扣除土地價款?如何開票?

房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時間:以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。具體交房時間以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準(zhǔn);若實(shí)際交房時間早于合同約定時間的,按實(shí)際交房時間為準(zhǔn)。此時確認(rèn)銷售額,對應(yīng)計算允許扣除的土地價款。

 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按納稅義務(wù)發(fā)生時間計算繳納增值稅,開具適用稅率或者征收率的增值稅發(fā)票;納稅義務(wù)發(fā)生之前收取的款項應(yīng)作為預(yù)收款,按照國家稅務(wù)總局公告2016年第18號的規(guī)定向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅。預(yù)繳稅款時按照國家稅務(wù)總局2016年第53號公告規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款開具發(fā)票使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設(shè)602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”編碼開具增值稅普通發(fā)票,發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”,不得開具增值稅專用發(fā)票。待正式交易完成后,開具全額的增值稅發(fā)票時,開具的不征稅項目的發(fā)票,可不收回。

注意:房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅的納稅義務(wù)時間,即對銷售額的確認(rèn)申報,一般比企業(yè)所得稅確認(rèn)收入的時點(diǎn)要遲得多。




例:某房地產(chǎn)開發(fā)公司2020年1月A項目完工交房,開具增值稅發(fā)票價稅合計1090萬元,銷售面積1090平方米。該項目總可售面積10900平方米,支付土地價款3000萬元,。
計算對應(yīng)允許扣除的土地價款=1090÷10900×3000=300萬元,允許抵減的銷項稅=300÷1.09*0.09=24.77萬元。2019年12月預(yù)交增值稅30.00萬元,當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進(jìn)項稅額為30.00萬元,上期無留抵稅額。
1.上月收到預(yù)售款時:
借:銀行存款   1090萬元
      貸:預(yù)收帳款    1090萬元
2.預(yù)繳稅款時:
借:應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)繳增值稅  30萬元
      貸:銀行存款                   30萬元


3.本月確認(rèn)收入及銷項稅額

借:預(yù)收賬款1090萬元

       貸:主營業(yè)務(wù)收入1000萬元

              應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項稅額90萬元

如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司對外開具的是增值稅專用發(fā)票,則票面稅額應(yīng)為90.00萬元,收票方可全額抵扣增值稅。

4.確認(rèn)土地價款抵減銷項稅額

借:應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅-銷項稅額抵減24.77萬元

      貸:主營業(yè)務(wù)成本24.77萬元

5.轉(zhuǎn)出當(dāng)月未交增值稅

借:應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅35.23萬元

      貸:應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅35.23萬元

當(dāng)月實(shí)際銷項稅額=90-24.77=65.23萬元

當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進(jìn)項稅額=30萬元

當(dāng)月應(yīng)交增值稅=65.23-30=35.23萬元


6.預(yù)繳增值稅轉(zhuǎn)入未交增值稅
借:應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅     30萬元
      貸:應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)繳增值稅  30萬


當(dāng)月未交增值稅余額=35.23-30=5.23萬元

7.次月繳納稅金

借:應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅5.23萬元

       貸:銀行存款5.23萬元

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