舊城改造中，經(jīng)常涉及搬遷業(yè)務(wù)。根據(jù)性質(zhì)不同又分為政策性搬遷和非政策性搬遷，非政策性搬遷包括企業(yè)自行搬遷或商業(yè)性搬遷等。今天我們對政策性搬遷涉稅問題進(jìn)行簡要分析。

一、政策性搬遷的概念

強(qiáng)調(diào)由于社會公共利益的需要，在政府主導(dǎo)下企業(yè)進(jìn)行整體搬遷或部分搬遷，需與以下幾種行為進(jìn)行區(qū)分：

1、企業(yè)自行搬遷；

2、商業(yè)性搬遷；

3、政府回購；

4、國有公司回購‘

為了表述方便，下面將1-4等行為歸納為非政策搬遷。

尤其是3-4，許多單位認(rèn)為只要是政府主導(dǎo)的，必然是政策性拆遷，這種觀念是錯(cuò)誤的。

那么，什么是真正的政策性搬遷呢？

企業(yè)政策性搬遷，是指由于社會公共利益的需要，在政府主導(dǎo)下企業(yè)進(jìn)行整體搬遷或部分搬遷。企業(yè)由于下列需要之一，提供相關(guān)文件證明資料的，屬于政策性搬遷：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

二、怎么證明是政策性搬遷

要當(dāng)?shù)夭疬w辦等政府部門出具政策性搬遷的相關(guān)文件，并且盡量在簽定拆遷協(xié)議時(shí)取得。

【案例】S市金楓路在修建中環(huán)高架時(shí)，某一公司由于在簽定拆遷協(xié)議時(shí)，未取得政策性拆遷的證明，后來拆遷負(fù)責(zé)人調(diào)離崗位等原因，無法取得相關(guān)證明，被當(dāng)?shù)囟悇?wù)局要求繳納土地增值稅、增值稅等3000多萬余元，由于修建中環(huán)高架是典型的由于社會公共利益的需要，經(jīng)S市政府等多部門協(xié)調(diào)后，才得以解決。

因此，一定要在拆遷協(xié)議時(shí)取得證明政策性搬遷的相關(guān)文件。

對于符合上述條件的政策性搬遷，土地使用者收到的各種收入，各稅種稅務(wù)應(yīng)做如下處理。

一、增值稅

（1）《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》（財(cái)稅[2016]36號文件印發(fā)）第 一 條第（三十七）款規(guī)定了，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，免征增值稅。

（2）土地使用者歸還土地使用權(quán)時(shí)，對于其取得的建筑物、構(gòu)筑物的補(bǔ)償收入，屬于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)稅行為，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）第三條規(guī)定處理。

總結(jié)：

（一）政策性拆遷

1、土地部分對應(yīng)的賠償款項(xiàng)，免征；

2、房屋部分對應(yīng)的賠償款項(xiàng)，文件沒有明確免征；

實(shí)務(wù)中，如果房屋被政府收回后拆除了，一般不予征收；未拆除的需要過戶給政府的，應(yīng)該繳納；

3、機(jī)器部分對應(yīng)的賠償款項(xiàng)，應(yīng)該征收；

實(shí)務(wù)中，如果機(jī)器設(shè)備作為廢品處理了，一般不予征收；能正常使用需要轉(zhuǎn)移所有權(quán)給政府或政府指定單位的，應(yīng)該征收；

4、其他如搬遷獎(jiǎng)勵(lì)等，由于不屬于增值稅應(yīng)項(xiàng)項(xiàng)目，因此不征。

（二）非政策性拆遷

1、不動(dòng)產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備，視同銷售；

2、其他如搬遷獎(jiǎng)勵(lì)等，由于不屬于增值稅應(yīng)項(xiàng)項(xiàng)目，因此不征。

二、土地增值稅

（1）《土地增值稅暫行條例》第八條第（二）項(xiàng)規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

（2）《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條補(bǔ)充，具體是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

（3）《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號）解釋：因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民，而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

（4）符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

總結(jié)：

（一）政策性搬遷

免征；

（二）非政策性搬遷

視同銷售。

三、企業(yè)所得稅

（1）《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號）文件規(guī)定，企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷的年度，對搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。計(jì)算公式如下：

企業(yè)的搬遷所得=企業(yè)的搬遷收入-搬遷支出

自搬遷當(dāng)年度自次年5月31日前應(yīng)向遷入地和遷出地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送如下資料：2012年40號文

（A）政府搬遷文件或公告；（已有）

（B）搬遷重置總體規(guī)劃;

（C）拆遷補(bǔ)償協(xié)議；（已有）

（D）資產(chǎn)處置計(jì)劃；

 沒有正式的資產(chǎn)處置計(jì)劃。

（E）其他與搬遷相關(guān)的事項(xiàng)。

   （2）《關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第11號）補(bǔ)充規(guī)定，凡在2012年10月1日后簽訂搬遷協(xié)議的，企業(yè)重建或恢復(fù)生產(chǎn)過程中按規(guī)定購置的各類資產(chǎn)，不可以作為搬遷支出，從搬遷收入中扣除。

（3）企業(yè)搬遷完成當(dāng)年向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表時(shí)，應(yīng)同時(shí)報(bào)送《企業(yè)政策性搬遷清算損益表》及相關(guān)材料。對于發(fā)生政策性搬遷納稅調(diào)整項(xiàng)目的企業(yè)，應(yīng)在完成搬遷年度及以后進(jìn)行損失分期扣除的年度填報(bào)年度申報(bào)表（A類）的附表A105110《政策性搬遷納稅調(diào)整明細(xì)表》。

搬遷開始年度的確認(rèn)

問：《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號）中未對“搬遷開始”進(jìn)行明確界定，應(yīng)如何把握“搬遷開始之日”？

答：“搬遷開始”之日可依政府搬遷公告、文件明確的搬遷開始之日與實(shí)際搬遷之日孰先原則。（青島國稅2012年度所得稅匯算清繳政策解答）

以搬遷協(xié)議上明確的搬遷年度開始確認(rèn)，如未明確實(shí)際搬遷時(shí)間，以實(shí)際開始搬遷的年度進(jìn)行確認(rèn)。不得早于政策性搬遷文件下發(fā)的時(shí)間或搬遷協(xié)議簽訂時(shí)間，也不得晚于取得第 一 筆補(bǔ)償收入的時(shí)間。

由于搬遷完成年度為企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間，因此這個(gè)時(shí)間的確定非常重要，規(guī)則規(guī)定了以下認(rèn)定搬遷年度完成的標(biāo)準(zhǔn)：（1）從搬遷開始，5年內(nèi)（包括搬遷當(dāng)年度）任何一年完成搬遷的。（2）從搬遷開始，搬遷時(shí)間滿5年（包括搬遷當(dāng)年度）的年度。

視為已經(jīng)完成搬遷：（1）搬遷規(guī)劃已基本完成；（2）當(dāng)年生產(chǎn)經(jīng)營收入占規(guī)劃搬遷前年度生產(chǎn)經(jīng)營收入50%以上。

（4）需要注意的是，企業(yè)就政策性搬遷過程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產(chǎn)稅務(wù)處理、搬遷所得等所得稅征收管理事項(xiàng)，單獨(dú)進(jìn)行稅務(wù)管理和核算。

不能單獨(dú)進(jìn)行稅務(wù)管理和核算的，應(yīng)視為企業(yè)自行搬遷或商業(yè)性搬遷等非政策性搬遷進(jìn)行所得稅處理。

總結(jié)：

（一）政策性搬遷

自搬遷開始年度，至次年5月31日前，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)（包括遷出地和遷入地）報(bào)送政策性搬遷依據(jù)、搬遷規(guī)劃等相關(guān)材料，則可以在搬遷完成年度確認(rèn)所得。

下列情形之一的，為搬遷完成年度，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行搬遷清算，計(jì)算搬遷所得：

　?。?）從搬遷開始，5年內(nèi)（包括搬遷當(dāng)年度）任何一年完成搬遷的。

　?。?）從搬遷開始，搬遷時(shí)間滿5年（包括搬遷當(dāng)年度）的年度。

（二）非政策性搬遷

必須在搬遷開始年度確認(rèn)所得。

四、個(gè)人所得稅

（1）標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2005]45號）第 一 條規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。

（2）超標(biāo)準(zhǔn)

對于超標(biāo)準(zhǔn)的，國家稅務(wù)總局規(guī)定不夠明確，我們可以參見部分地方規(guī)定，例如《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確動(dòng)遷補(bǔ)償收入征收個(gè)人所得稅等若干政策問題的通知》（大地稅函[2008]253 號）文件規(guī)定，個(gè)體工商戶、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)取得的政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的動(dòng)遷補(bǔ)償收入免征個(gè)人所得稅，超標(biāo)準(zhǔn)的部分計(jì)征個(gè)人所得稅。

（3）經(jīng)營性所得

根據(jù)《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確個(gè)人所得稅征收管理若干具體問題政策適用的通知》（大地稅函[2009]211 號），個(gè)人（含自然人和個(gè)體工商戶）、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)因搬遷等原因取得的對生產(chǎn)經(jīng)營收益性質(zhì)的補(bǔ)償金，屬于經(jīng)營性所得，應(yīng)當(dāng)按照“個(gè)體工商戶生產(chǎn)、經(jīng)營所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。

五、契稅

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕82號）第三條規(guī)定：市、縣級人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購置房屋，并且購房成交價(jià)格不超過貨幣補(bǔ)償?shù)?，對新購房屋免征契稅?/span>

購房成交價(jià)格超過貨幣補(bǔ)償?shù)?，對差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。

居民因個(gè)人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。

相關(guān)法律法規(guī)及依據(jù)清單：

1、《企業(yè)所得稅法》：指《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（主席令63號）；

2、《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》：指《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》（國務(wù)院令第512號）；

3、36號文：指《關(guān)于全面推開營改增試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號及其附件1-4）；

    4、969號文：指《國家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個(gè)人土地被國家征用取得土地及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅的批復(fù)》（國稅函〔2007〕969號）；

    5、土增條例：指《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（138號令）；

6、土增細(xì)則：指《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕第6號）；

    7、21號文：指《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號）；

8、19號文：指《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》（國發(fā)〔1985〕19號）；

9、143號文：指《財(cái)政部關(guān)于城市維護(hù)建設(shè)稅幾個(gè)具體業(yè)務(wù)問題的補(bǔ)充規(guī)定》（〔1985〕財(cái)稅字第143號）；

10、50號文：指《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》（國發(fā)〔1986〕50號）；

11、魯政發(fā)6號文：指《山東省人民政府辦公廳關(guān)于征收地方教育附加有關(guān)問題的通知》（魯政辦發(fā)〔2005〕6號）；

12、162號文：指《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財(cái)稅[2006]162號）；

13、220號文：指國稅發(fā)[2010]220號《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》；

14、48號文：指財(cái)稅字[1995]48號《關(guān)于土地增值稅的一些具體問題規(guī)定的通知》；

15、73號公告：指國家稅務(wù)總局公告2016年第73號《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅差額扣除有關(guān)問題的公告》；

16、14號公告：指國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）；

17、賬面歷史成本：無特殊說明的情況下，確指資產(chǎn)的資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)；

18、公允價(jià)值：系對符合《企業(yè)所得稅法》第六條和《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》第四十二條是指“資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量，一般按照市場價(jià)格確定的價(jià)值”。

常見錯(cuò)誤

1、將政府回購、國資公司回購等理解為政策性搬遷；

2、未取得政策性搬遷證明；

3、未辦理搬遷備案手續(xù)，也沒有在取得拆遷補(bǔ)償款年度申報(bào)納稅；

4、認(rèn)為只要是政策性搬遷，什么稅收就不用繳；

5、未在搬遷開始年度至次年5月31日前，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送材料，喪失分期確認(rèn)所得的機(jī)會；

6、搬遷開始年度應(yīng)不晚于取的第 一 筆補(bǔ)償款的年度，不一定是簽定拆遷協(xié)議年度；

7、沒有單獨(dú)進(jìn)行稅務(wù)管理和核算的，喪失分期確認(rèn)所得的機(jī)會。

總之，搬遷業(yè)務(wù)較為復(fù)雜，我們建議納稅人對收到的各類收入應(yīng)慎重處理。