山東仁誠(chéng)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受各類(lèi)企事業(yè)、行政單位和個(gè)人的整體資產(chǎn)、單項(xiàng)資產(chǎn)等評(píng)估業(yè)務(wù)，并提供具有法律效力的價(jià)值依據(jù)。整體資產(chǎn)評(píng)估：涉及設(shè)立公司、企業(yè)股份改制、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、收購(gòu)或分立、聯(lián)營(yíng)、組建集團(tuán)、中外合作、合資、租賃、承包、融資、抵押貨款、法律訴訟、破產(chǎn)清算等整體資產(chǎn)評(píng)估；
今天說(shuō)一下一個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估——房地產(chǎn)評(píng)估。房地產(chǎn)評(píng)估，也叫房地產(chǎn)估價(jià)，全稱(chēng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，就是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià),也就是說(shuō)，由持有住房和建設(shè)部頒發(fā)的“房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證”或評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)可的“房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書(shū)”的專(zhuān)業(yè)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時(shí)間，最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的估計(jì)、推測(cè)與判斷。它實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià)，而是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來(lái)，它具有專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、擔(dān)保、商品房開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)都離不開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)。
國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃價(jià)值、企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)爭(zhēng)議調(diào)處與司法鑒定評(píng)估、 出國(guó)移民財(cái)產(chǎn)證明價(jià)值評(píng)估、提供包括房地產(chǎn)交易、抵押、拍賣(mài)、司法仲裁、作價(jià)入股、驗(yàn)資、清產(chǎn)核資等在內(nèi)的各類(lèi)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)和其他房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。山東仁誠(chéng)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司可以從事的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)主要包括：1、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)與、分割、租賃價(jià)格評(píng)估；2、房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)價(jià)格評(píng)估；3、房地產(chǎn)征用、拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估；4、房地產(chǎn)糾紛、訴訟價(jià)格評(píng)估；5、房地產(chǎn)課稅、公房出售價(jià)格評(píng)估；6、企業(yè)合資、合并、租賃承包、企業(yè)改制、破產(chǎn)、驗(yàn)資等涉及房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估；7、房地產(chǎn)開(kāi)放項(xiàng)目可行性分析和建設(shè)工程技術(shù)咨詢(xún)、房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估;8、移民評(píng)估、海外申報(bào)資產(chǎn)證明、海外抵押貸款評(píng)估。歐洲、北美、澳洲等國(guó)家移民或資產(chǎn)申報(bào)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估（中英文）、香港移民或資產(chǎn)申報(bào)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估（中英文）。
房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)流程仁誠(chéng)公司接受委托后，對(duì)委托估價(jià)房地產(chǎn)的相關(guān)情況進(jìn)行充分了解，確定估價(jià)范圍，針對(duì)影響估價(jià)工作進(jìn)展的各種因素制定詳細(xì)的估價(jià)計(jì)劃，與產(chǎn)權(quán)持有者充分溝通，并報(bào)公司負(fù)責(zé)人審核批準(zhǔn)，以確保估價(jià)計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。估價(jià)人員到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，親身感受估價(jià)對(duì)象的位置、周?chē)h(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價(jià)對(duì)象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)搜集補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周?chē)h(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。3、評(píng)定估算及評(píng)估方法的選擇在實(shí)施了上述調(diào)查和勘察的基礎(chǔ)上，根據(jù)委估房屋建筑、土地的具體情況，采用與本次評(píng)估目的相適應(yīng)的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估作價(jià)和撰寫(xiě)有關(guān)說(shuō)明。評(píng)估方法的選擇嚴(yán)格遵循獨(dú)立性、客觀性、科學(xué)性的工作原則，根據(jù)不同的實(shí)際情況，可以選擇應(yīng)用以下評(píng)估方法。當(dāng)被評(píng)估對(duì)象所在地存在較發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)時(shí)，多用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)比較法首先搜集大量交易實(shí)例，并根據(jù)股價(jià)對(duì)象狀況和估價(jià)目的，從搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的可比實(shí)例；然后對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行修正，排除影響價(jià)格的特殊因素，換算成交價(jià)格；最后進(jìn)行比較因素的調(diào)整，包括交易日期修正、區(qū)域因素修正、其他個(gè)別因素修正，可計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果作為被估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)格。對(duì)于有租金收益且收益可預(yù)測(cè)的房屋建筑物、土地適用收益法進(jìn)行評(píng)估。收益法通過(guò)搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料，來(lái)估計(jì)未來(lái)的有效毛收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，二者之差即是估價(jià)對(duì)象每年的凈收益，再通過(guò)適當(dāng)方法確定資本化率，可以計(jì)算出被評(píng)估對(duì)象未來(lái)收益的現(xiàn)值，即收益法下的估價(jià)值。重置成本法假設(shè)重建或重置估價(jià)對(duì)象，以重建或重置價(jià)格作為股價(jià)結(jié)果。其中評(píng)估土地的重置價(jià)格直接取估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，評(píng)估房屋建筑物的重置價(jià)格是在結(jié)算報(bào)告的基礎(chǔ)上，綜合考慮建材價(jià)格變動(dòng)、房屋折舊等因素而計(jì)算得到的。其他估價(jià)方法還有假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。根據(jù)工作計(jì)劃，匯集工作底稿，匯總編寫(xiě)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書(shū)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行一級(jí)復(fù)核；房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行內(nèi)部質(zhì)控部門(mén)二級(jí)復(fù)核，檢驗(yàn)評(píng)估結(jié)果。對(duì)估價(jià)中的經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)、政策法規(guī)依據(jù)、資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)依據(jù)、計(jì)算取價(jià)依據(jù)以及采用的特殊依據(jù)收集是否完整、使用正確；估價(jià)結(jié)論計(jì)算是否準(zhǔn)確；報(bào)告的表述是否完整清晰；披露是否充分等進(jìn)行復(fù)核。根據(jù)估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部復(fù)核意見(jiàn)，對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行必要的修改；根據(jù)委托方的意見(jiàn)對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行修改，在意見(jiàn)一致的基礎(chǔ)上，按計(jì)劃時(shí)間出具正式的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。
（1）成本積算法，即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。 ?。?）重置成本法，它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開(kāi)發(fā)（或建設(shè)利潤(rùn)）得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。 挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例（已成交的或評(píng)估過(guò)的、具備正常報(bào)價(jià)的）與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。 房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來(lái)時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。 不同的地區(qū)、不同用途、類(lèi)型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。 對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（純土地或在建工程等），通過(guò)測(cè)算正常開(kāi)發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開(kāi)發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。 針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，最后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。 土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關(guān)系，對(duì)于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過(guò)臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法即為路線(xiàn)價(jià)法。
