隨著城市建設(shè)的發(fā)展，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件，往往需要對(duì)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的有關(guān)企業(yè)進(jìn)行拆遷。

政府應(yīng)當(dāng)依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)企業(yè)的房屋建筑物和附屬物，搬遷設(shè)備，將該范圍內(nèi)的工廠、單位重新安置，并對(duì)其所受損失予以補(bǔ)償。

城市的發(fā)展是一個(gè)不斷進(jìn)行再建設(shè)的過程，隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的順利實(shí)施，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步建立，生產(chǎn)力得到空前的發(fā)展。

為了城市的整體規(guī)劃，有時(shí)也為了國家專項(xiàng)工程建設(shè)的需要，有必要對(duì)原有建筑房屋進(jìn)行拆除、搬遷，達(dá)到整體的整齊劃一或?qū)θ找婢o張的國有土地資源的合理利用。

企業(yè)拆遷是一項(xiàng)龐大、復(fù)雜且耗時(shí)長(zhǎng)、成本高的工程，而企業(yè)搬遷補(bǔ)償評(píng)估，也是一個(gè)龐大的、系統(tǒng)化、相對(duì)復(fù)雜的工作。

企業(yè)搬遷補(bǔ)償評(píng)估是我們仁誠集團(tuán)下屬公司——山東仁誠土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司的業(yè)務(wù)。我們公司因?yàn)橛型恋?、房地產(chǎn)、資產(chǎn)（包括但不限于設(shè)備搬遷、無形資產(chǎn)評(píng)估、經(jīng)營(yíng)損失、企業(yè)資質(zhì)等等）的評(píng)估資質(zhì)，研究搬遷對(duì)企業(yè)的損失和影響，比較全面。

對(duì)于企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償，不僅僅是房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償，而是所有不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值（包括建筑物、構(gòu)筑物、管廊、溝槽等等）的補(bǔ)償。

對(duì)于停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)的補(bǔ)償，應(yīng)該把工業(yè)企業(yè)房地產(chǎn)與純商業(yè)用途、辦公用途房地產(chǎn)的停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)分開對(duì)待，同時(shí)還要根據(jù)企業(yè)規(guī)模、盈利能力、處在不同的壽命周期，充分考慮企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，進(jìn)行評(píng)估。

對(duì)于搬遷補(bǔ)助費(fèi)，不可全部按照按固定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，而應(yīng)按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用進(jìn)行核定。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定:“作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償，包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償?！?/span>

第十九條規(guī)定:“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定?！?/span>

第二十三條規(guī)定:“對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”

企業(yè)在拆遷過程中，拆遷人給予被拆遷人的的拆遷補(bǔ)償主要包括：

①房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)補(bǔ)償；

②機(jī)器設(shè)備和存貨搬遷費(fèi)用補(bǔ)償；

③停產(chǎn)、停業(yè)損失及安置補(bǔ)助。

根據(jù)《濟(jì)寧市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第二十三條規(guī)定：“作出房屋征收決定的人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人給予補(bǔ)償，補(bǔ)償內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：

（一）被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的臨時(shí)安置補(bǔ)償；

（四）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

被征收房屋價(jià)值中包括房屋裝飾裝修價(jià)值以及附屬于該房屋的國有土地使用權(quán)的價(jià)值。”

《濟(jì)寧市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》對(duì)企業(yè)搬遷的規(guī)定：

第二十四條第二款規(guī)定“對(duì)被征收非住宅房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋所處區(qū)位類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。”

第三十五條規(guī)定“征收商業(yè)、生產(chǎn)、辦公、倉儲(chǔ)非住宅房屋，給被征收人造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，對(duì)選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換并自行安排周轉(zhuǎn)用房的被征收人，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照房屋征收補(bǔ)償協(xié)議約定向被征收人支付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。其中商業(yè)用房的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為被征收房屋建筑面積每月每平方米20——30元，生產(chǎn)、辦公、倉儲(chǔ)用房的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為被征收房屋建筑面積每月每平方米10—15元。具體建設(shè)項(xiàng)目的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由作出征收決定的人民政府根據(jù)被征收房屋區(qū)位等因素，在征收補(bǔ)償方案中確定。”

而機(jī)器設(shè)備及存貨搬遷補(bǔ)償金額的確定較為復(fù)雜，而有關(guān)條例對(duì)此項(xiàng)補(bǔ)償?shù)囊?guī)定不便于實(shí)際操作，如《濟(jì)寧市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第三十三條  “征收商業(yè)、生產(chǎn)、辦公、倉儲(chǔ)非住宅房屋，其設(shè)施設(shè)備的拆除、運(yùn)輸、安裝和搬遷費(fèi)，按照實(shí)際發(fā)生的合理費(fèi)用或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。”

拆遷雙方往往在此項(xiàng)補(bǔ)償金額的確定上存在較大分歧，如何科學(xué)、公平、合理地確定企業(yè)拆遷過程中設(shè)備搬遷的費(fèi)用，成為拆遷雙方關(guān)注的焦點(diǎn)。

下面具體分析一下搬遷對(duì)企業(yè)的損失主要包括的三個(gè)方面:不動(dòng)產(chǎn)損失、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷支出損失。

(一)不動(dòng)產(chǎn)損失

不動(dòng)產(chǎn)損失指不能隨遷的固定于土地上或地下的所有有形資產(chǎn)，包括:建筑物(生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房、辦公用房、后勤用房)、構(gòu)筑物(設(shè)備基礎(chǔ)，道路交通、院墻、煙筒、擋土墻等)、管網(wǎng)系統(tǒng)(給水、排水、暖氣，電路、通訊、網(wǎng)絡(luò)、管理信息系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng))、綠化景觀、路燈照明等，以及土地使用權(quán)等無形資產(chǎn)。

(二)停產(chǎn)停業(yè)損失

停產(chǎn)停業(yè)損失指因搬遷而停產(chǎn)停業(yè)給企業(yè)造成的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失、盈利損失以及不必要的支出。

根據(jù)國務(wù)院第590號(hào)令《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十三條規(guī)定：“對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定”

一個(gè)大中型的正在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，根據(jù)其生產(chǎn)規(guī)模和所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的不同，因搬遷導(dǎo)致的停產(chǎn)停業(yè)時(shí)間一般為半年至兩年，所涉及的損失一般包括:

(1)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失。主要指停產(chǎn)停業(yè)期間的利潤(rùn)，以及利潤(rùn)在此期間產(chǎn)生的利息等。

(2)公司產(chǎn)品訂單損失。潛在客戶的跑單、現(xiàn)有客戶的跑單或減單、對(duì)原材料的訂貨減少導(dǎo)致訂貨單位成本增加、已訂貨訂單無法繼續(xù)生產(chǎn)的賠償金等。

(3)一些設(shè)備因搬遷不得不提前報(bào)廢或更換所帶來的固定資產(chǎn)損失。

(4)原有客戶群的丟失及新的市場(chǎng)開拓所帶來的成本增加。原有客戶群或許丟失，新的市場(chǎng)開拓必定帶來成本的增加，如需加大廣告力度而造成的費(fèi)用增加等。

(5)公司的隱形損失。有些企業(yè)地理位置優(yōu)越，由于搬遷，企業(yè)很難找到與原來一樣優(yōu)越的地理位置，導(dǎo)致原材料、產(chǎn)成品的運(yùn)輸成本大大增加，職工的交通補(bǔ)助增加，從而導(dǎo)致該企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本增加。

(6)搬遷范圍外房地產(chǎn)的損失。一些企業(yè)部分房地產(chǎn)在搬遷范圍內(nèi)，部分房地產(chǎn)不在搬遷范圍內(nèi)，但因工廠主體停產(chǎn)而導(dǎo)致不在搬遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)也不得不停產(chǎn)、停業(yè)，其補(bǔ)償費(fèi)是得不到的，但其停產(chǎn)停業(yè)損失和日常有些開支是必須要發(fā)生的(如一些銷售業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的房租費(fèi)等)。

以上停產(chǎn)停業(yè)損失是以企業(yè)停歇一段時(shí)間繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為前提的。如果因?yàn)榘徇w，公司廠址的變更，機(jī)器、設(shè)備的大遷移，公司人員的變動(dòng)、對(duì)客戶的負(fù)面影響等原因?qū)е缕髽I(yè)無法繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，不得不進(jìn)行破產(chǎn)清算。那么以破產(chǎn)清算而告終的企業(yè)損失就會(huì)更大。

(三)搬遷支出損失

搬遷支出損失是指因搬遷產(chǎn)生的全部費(fèi)用以及不必要的浪費(fèi)和不可預(yù)見損失等，包括:

(l)可移動(dòng)物品的搬遷、安裝費(fèi)用。可移動(dòng)辦公家具及用品、文件檔案的遷移費(fèi)，大量的原材料、在產(chǎn)品、半成品、產(chǎn)成品的遷移費(fèi)，在用工裝模具、刃具和器具、消防器材的遷移費(fèi)、安裝費(fèi)，可移動(dòng)機(jī)器設(shè)備的運(yùn)輸、安裝費(fèi)用。

(2)不可移動(dòng)設(shè)備的搬遷、安裝費(fèi)用。固定于地表的不可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備的拆卸費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、驗(yàn)收費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等。

(3)一旦拆除便無法恢復(fù)使用的機(jī)器、設(shè)備的補(bǔ)償費(fèi)。每個(gè)企業(yè)都或多或少存在一些一旦拆除便無法恢復(fù)使用的機(jī)器、設(shè)備或者為配合安全生產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)等要求的一些生產(chǎn)外附屬設(shè)備，這些設(shè)備一旦拆除便無法恢復(fù)繼續(xù)使用，如通風(fēng)設(shè)備、除塵設(shè)備等。

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