征收評(píng)估的“降龍十八掌”

第 一掌  協(xié)議簽訂要趁早

接到任務(wù)，或者被推舉成為評(píng)估機(jī)構(gòu)后，要及時(shí)與征收人（地方政府——村、鎮(zhèn)、區(qū)、市，指揮部等）商討合同簽訂，并就現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量、評(píng)估以及后期算賬、簽訂上房合同等服務(wù)、還有的有設(shè)備評(píng)估分別，或者一并簽訂到位。

標(biāo)準(zhǔn)一般有評(píng)估報(bào)告按價(jià)值2.5‰——5‰，服務(wù)按面積8——12元/平方米，設(shè)備每戶最 低2000元。一定要在進(jìn)場(chǎng)前商討完畢，防止出現(xiàn)活干完了，費(fèi)用難談、難要的問題。

第二掌  現(xiàn)場(chǎng)溝通無極限

入戶調(diào)查，我們的工作是要建立良好的信任關(guān)系，而不是對(duì)立。雖然我們是政府委托、付費(fèi)，但我們必須對(duì)被征收戶笑臉相迎，取得他們的信任。有了良好的溝通，有了信任，才能有后期的良好的工作開展。

第 一線的工作人員發(fā)現(xiàn)問題最及時(shí)，要迅速反應(yīng)，要當(dāng)機(jī)立斷，要敢當(dāng)家，要有判斷力，要抓住機(jī)遇、抓住時(shí)機(jī)，促成飛躍，促成事情盡快達(dá)成。有些事情提前辦還是非常有益的，比如提前搞好關(guān)系，抓住主要人物，施以小恩小惠，請(qǐng)請(qǐng)客，有時(shí)能達(dá)到意想不到的效果。

但有一點(diǎn)要注意，溝通好不是什么話都說，現(xiàn)場(chǎng)不該說的一定不要亂說。比如：胡亂承諾，能給多少錢；如何補(bǔ)償；如何丈量；哪個(gè)算哪個(gè)不算；如何劃分標(biāo)準(zhǔn)；樹木是否新栽，能否計(jì)算上。咱們內(nèi)部溝通的一定不要大聲，不要讓無關(guān)人員聽到，不然的話容易造成現(xiàn)場(chǎng)混亂，而不是溝通無極限了。

第三掌  現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量有技巧

我們的工作是評(píng)估價(jià)值，現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量不一定就是我們的工作。面積可以是征收人提供，或者是征收辦（拆遷公司）提供，或者我們只是評(píng)估單價(jià)，都是可以的。要求測(cè)量的話，費(fèi)用上一定要說好，相當(dāng)于多了一項(xiàng)服務(wù)。但是，很多農(nóng)村拆遷，都是要求測(cè)量的。

入戶調(diào)查應(yīng)保持清醒的頭腦，仔細(xì)、全面、認(rèn)真，以減少錯(cuò)漏，盡量壓縮復(fù)核工作量。

根據(jù)《建筑面積計(jì)算規(guī)則（2013)》規(guī)定：

單（多）層建筑物的坡屋頂內(nèi)空間，當(dāng)設(shè)計(jì)加以利用時(shí)，其凈高超過2.1m的部位應(yīng)計(jì)算全面積；凈高在1.2m至2.1m的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積；凈高不足1.2m的部位不應(yīng)計(jì)算面積。設(shè)計(jì)不利用時(shí)不應(yīng)計(jì)算面積。

建筑物外有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的挑廊、走廊、檐廊，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。有永 久性頂蓋但無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的1/2計(jì)算。

建筑物陽臺(tái)，不論是凹陽臺(tái)、挑陽臺(tái)、封閉陽臺(tái)、敞開式陽臺(tái)，均按其水平投影面積的1/2計(jì)算。陽臺(tái)是供使用者進(jìn)行活動(dòng)和晾曬衣物的建筑空間。

雨篷，不論是無柱雨篷、有柱雨篷、獨(dú)立柱雨篷，其結(jié)構(gòu)的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過2.1m者，應(yīng)按其雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的1/2計(jì)算。寬度在2.1m及以內(nèi)的不計(jì)算面積。雨篷是指設(shè)置在建筑物進(jìn)出口上部的遮雨、遮陽篷。

這些規(guī)則我們要懂，現(xiàn)場(chǎng)丈量的時(shí)候才能有“商”有“量”，“商”是話要說到位，“量”是測(cè)量技巧要到位。

說話技巧：“根據(jù)國家規(guī)定，這種（房屋門窗不全、層高不夠算面積、裝修陽臺(tái)面積全算等等）不符合建筑面積計(jì)算規(guī)則，我們已經(jīng)照顧你了。實(shí)在不行，咱們都按規(guī)范走?！?/span>

測(cè)量技巧：適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，尺子松一點(diǎn)。還有就是，讓被征收人看尺子的時(shí)候，稍微往外拉一下，看看，3.45米，就記3.5米吧。實(shí)際上，就是三米五。

第四掌  現(xiàn)場(chǎng)勘查宜細(xì)不宜粗

現(xiàn)場(chǎng)勘查一定要細(xì)致，防止返工。慢一點(diǎn)沒事，全面最關(guān)鍵。可以說，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)前，該補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目一定要先和征收人溝通清楚，能記錄的都要記錄上，房屋、附著物、地上、地下的，還要給業(yè)主挨個(gè)說清楚，然后簽字、按手印。所有項(xiàng)目都要拍照，拍照的時(shí)候，遠(yuǎn)景、近景，內(nèi)景、外景，反映材料性質(zhì)的、反映大小尺寸的盡量照全。

勘戶表應(yīng)及時(shí)要求戶主、見證人簽字，見證人應(yīng)不少于兩人，應(yīng)要求鎮(zhèn)街（村）以上工作人員簽字，調(diào)查人員應(yīng)及時(shí)在勘戶表上簽字。

勘戶復(fù)核表：存在房屋變動(dòng)5平方米以上或其他項(xiàng)目存在較大變動(dòng)的，要求重新制作勘戶表，注明復(fù)核，與原表一并留存作為底稿使用。

復(fù)核變動(dòng)較大項(xiàng)目，必須拍攝能反映其變動(dòng)的照片。

勘戶表手續(xù)不全或補(bǔ)償方案不明確的，不得對(duì)外出具報(bào)告單。

第五掌  單價(jià)制訂宜粗不宜細(xì)

房屋、地上附著物千差萬別，如果征收評(píng)估都要按工程造價(jià)那樣，每個(gè)分開算量算價(jià)，非得累死還不落好。所以應(yīng)當(dāng)根據(jù)類似原理，也不能千篇一律，分出幾個(gè)檔次，按照該檔次的最 高單價(jià)，大家都不吃虧，工作能得以順利開展。

能依據(jù)政府文件的，盡量依據(jù)文件。拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目，應(yīng)明確補(bǔ)償價(jià)格方案，制作補(bǔ)償價(jià)格方案應(yīng)經(jīng)委托方簽字蓋章認(rèn)可，以作為補(bǔ)償總價(jià)的計(jì)算依據(jù)。有人會(huì)問，那依據(jù)文件規(guī)定，還要評(píng)估干什么？回答是：一是我們生活、工作的環(huán)境，政府還是強(qiáng)勢(shì)的，老百姓還是迷信政府；第二政府還是相信政府的；第三有標(biāo)準(zhǔn)我們何樂而不為？比如，依據(jù)魯國土資字【2017】394號(hào)文《關(guān)于濟(jì)寧市征地地上附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》價(jià)格測(cè)算、調(diào)整一下能做的，我們干嘛非要再去調(diào)查市場(chǎng)？

第六掌  評(píng)估就高不就低

征收過程中，被征收人不論怎么說，總的是處于弱勢(shì)地位，因?yàn)槭潜蝗苏魇章铩Ｋ赃€是要同情弱勢(shì)群體。另外，評(píng)估費(fèi)還是按評(píng)估額計(jì)費(fèi)。你明白的?？傊?，只要不違反原則的情況，有依據(jù)，就要就高不就低。

此中說的有依據(jù)，必須是要明確被征收對(duì)象的真實(shí)價(jià)值，或者說市場(chǎng)價(jià)格，而不是要無原則、不知情的就高。

引用：客觀合理價(jià)格或價(jià)值是估價(jià)對(duì)象在某種估價(jià)目的特定條件下形成的正常價(jià)格，它能為當(dāng)事人或社會(huì)一般人所信服和接受。

估算和判定本身就是一種估計(jì)。是估計(jì)就會(huì)有誤差。但這種誤差又不是無限度的，必須在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。一般認(rèn)為誤差在上下15%之內(nèi)是允許的。

還值得指出的是，估價(jià)不同于定價(jià)。估價(jià)只是為當(dāng)事人提供公平可信的價(jià)格參考依據(jù)，并不取代當(dāng)事人的民事權(quán)利，而定價(jià)往往是當(dāng)事人的行為。房地產(chǎn)的最終成交價(jià)格應(yīng)由當(dāng)事人自己決定，當(dāng)事人出于某種目的可以使其成交價(jià)格高于或低于正常價(jià)格。

正確地理解房地產(chǎn)估價(jià)，還需要把握下列2點(diǎn)：

1．房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。

2．房地產(chǎn)估價(jià)是把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示、表達(dá)出來。

第七掌  標(biāo)準(zhǔn)先低后漲法

雖然我們說是就高不就低，但被征收人都有一個(gè)預(yù)期，適當(dāng)拖一下，或找找人，能有一個(gè)好的結(jié)果，這很正常，所以我們要給這種預(yù)期留有余地，不能一下子漲到最 高值了，沒有空間了，想送個(gè)順?biāo)饲槎茧y了。

先低后漲，低時(shí)風(fēng)險(xiǎn)低，還有個(gè)好處，是能促使被征收人提供盡可能詳細(xì)的資料，如建設(shè)圖紙、工藝管線分布、合同協(xié)議、設(shè)備發(fā)票等等，可以給他們說，如果不提供，只能按正常的這種低標(biāo)準(zhǔn)走，逼他就范。

第八掌  前后左右要比較。

這一掌很關(guān)鍵。確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)很重要，確定征收原因很重要，確定征收地域也很重要。但仍然因?yàn)檎魇赵u(píng)估除了方法，關(guān)鍵要經(jīng)驗(yàn)，要有比較，總結(jié)各種拆遷資料，要有之前的，預(yù)期的，外地的，本地的，農(nóng)村的，城區(qū)的，有證的，無證的，集體土地上的，國有土地上的，一條線上的，一條路上的，一條河上的，南水北調(diào)的，壓煤搬遷的等等資料，要比較，要分析，才能得出合理的補(bǔ)償意見。

第九掌  評(píng)估目標(biāo)要明確

估價(jià)目的：房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償。所以，一定要確定被征收人的主體地位。為房屋征收目的而估價(jià)，不考慮房屋租賃因素的影響，視為無租約限制的房屋來估價(jià)。就是說，在國有土地上房屋征收評(píng)估中，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

產(chǎn)權(quán)要明晰。現(xiàn)場(chǎng)工作中要明確征收界限、范圍、對(duì)象；要明確征收附著物的所有權(quán)人，千萬不要張三的東西評(píng)估到李四身上，這方面我們是有過血的教訓(xùn)的。任城區(qū)糧食局糧食收儲(chǔ)中心在二十里鋪聶莊洗煤廠設(shè)備的評(píng)估，就因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)錯(cuò)誤而導(dǎo)致評(píng)估失敗。征收測(cè)量、清查時(shí)要求附著物所有權(quán)人必須在場(chǎng)。

要調(diào)查取得估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)登記簿（房屋登記簿、土地登記簿）、權(quán)屬證書、有關(guān)批文和合同等（如規(guī)劃意見書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓招標(biāo)文件、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房屋租賃合同等）。

附著物清查表要有指揮部、街道辦事處、所有權(quán)人、評(píng)估人員簽字認(rèn)可，按手印，拍照留印。

第十掌  測(cè)量評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)要統(tǒng)一

評(píng)估分組后，尤其是牽頭單位，我們要制定詳細(xì)的摸底、評(píng)估清單，裝修清單，房屋標(biāo)準(zhǔn)、簡(jiǎn)易房標(biāo)準(zhǔn)、附屬設(shè)施定位（比如雨搭、防盜網(wǎng)、地溝、防盜門、院外樹木等等是否包括），資料要標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，要齊備。

第十一掌  特殊關(guān)注隱蔽工程。

評(píng)估沒有現(xiàn)場(chǎng)，相當(dāng)于工程施工的已做完的隱蔽工程，需要各方共同提交的簽證單、圖紙、工程量清單計(jì)算表、制作方法、材質(zhì)、材料價(jià)格等相關(guān)材料才能證明。當(dāng)然也可以做破壞性的取樣，只是甲方、乙方可能都不一定能同意這樣做。

還可以查看當(dāng)事人的相關(guān)賬務(wù)、原始憑證，原始資料原件?？梢袁F(xiàn)場(chǎng)釬探、拍照、基礎(chǔ)測(cè)量，調(diào)查除當(dāng)事人之外的其他人員，并取得書面證據(jù)（簽字、按手印、蓋章等等），這個(gè)當(dāng)然很困難，有的不愿作證，即使作證，證明效力也很低。

對(duì)隱蔽工程是否能在施工中進(jìn)行清查。這個(gè)方法屬于事后驗(yàn)證的程序，當(dāng)然要經(jīng)當(dāng)事人認(rèn)可，并簽訂好協(xié)議。隱蔽工程可以先不評(píng)估，待施工時(shí)挖開看到實(shí)際情況時(shí)再進(jìn)行評(píng)估，無異于是對(duì)我們的保護(hù)，因?yàn)檫@樣公開、公平、公正，并且能實(shí)事求是。

第十二掌  資料交接要有手續(xù)。

與政府、被征收人、指揮部成員及其他相關(guān)人員進(jìn)行資料交接時(shí)，一定要有手續(xù)，尤其是拿對(duì)方的原件，或他們拿我們的資料、報(bào)告。防止出現(xiàn)劉青與南張杜廟的土地預(yù)審表的事，檔案交接，無手續(xù)，無證明，對(duì)方堅(jiān)決說在你這兒，你又拿不出相關(guān)證據(jù)，容易產(chǎn)生糾紛。

看提供的材料時(shí)，一定要用鷹一樣的眼光看，要看到疑點(diǎn)，如果疑點(diǎn)重重，真實(shí)性太差，就要借助多方面的力量，調(diào)查取證。

第十三掌  特殊企業(yè)經(jīng)營收益評(píng)估

換位思考。站在對(duì)方的立場(chǎng)想問題。想問題的立場(chǎng)有了改變，思路就有變化。

引用：估價(jià)對(duì)象還可能不是純粹的房地產(chǎn)，而含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，如為了某個(gè)可供直接經(jīng)營使用的旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場(chǎng)等的交易提供價(jià)值參考依據(jù)的估價(jià)，其評(píng)估價(jià)值除了包含該旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場(chǎng)等的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值，通常還包含房地產(chǎn)以外的其他財(cái)產(chǎn)，如家具、電器、貨架、機(jī)器設(shè)備等的價(jià)值，甚至包含特許經(jīng)營權(quán)、商譽(yù)、客戶基礎(chǔ)、員工隊(duì)伍、債權(quán)債務(wù)等的價(jià)值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估或稱為企業(yè)價(jià)值評(píng)估。

比如：有特殊資質(zhì)的企業(yè)，像加油站等等；特殊時(shí)期的企業(yè)，比如對(duì)于處于成長期和成熟期的企業(yè)，由于企業(yè)能夠給股東帶來超額的利潤，就涉及到動(dòng)態(tài)評(píng)估的問題。

1、可搬遷設(shè)備的價(jià)值補(bǔ)償

可搬遷設(shè)備指能搬走移動(dòng)，通過拆除、運(yùn)輸、安裝、調(diào)試等過程可繼續(xù)生產(chǎn)使用的設(shè)備。采用重置成本法評(píng)估可搬遷設(shè)備的拆除、運(yùn)輸、安裝、調(diào)試所發(fā)生的費(fèi)用。

可搬遷設(shè)備的價(jià)值補(bǔ)償=拆除費(fèi)+運(yùn)雜費(fèi)+設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)（大型設(shè)備的聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)）

拆除費(fèi)包括設(shè)備的拆卸人工、拆除材料、需用的機(jī)械費(fèi)及其利潤稅金

運(yùn)雜費(fèi)=基本運(yùn)費(fèi)+裝卸費(fèi)+包裝費(fèi)+運(yùn)輸途中的合理損耗費(fèi)+運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)

設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)：是指為安裝設(shè)備而建造的特殊構(gòu)筑物，主要指建造設(shè)備基礎(chǔ)所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)及全部取費(fèi)。

設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)=設(shè)備原價(jià)×費(fèi)率

安裝調(diào)試費(fèi)：主要包括機(jī)器設(shè)備、電子設(shè)備、電氣設(shè)備的裝配、安裝工程；鍋爐及其他鍋窯的砌筑工程；設(shè)備附屬設(shè)施的安裝工程；設(shè)備附屬管線的敷設(shè)、電力線路、供水、供氣管線等，為測(cè)定安裝工作質(zhì)量進(jìn)行的單機(jī)試運(yùn)轉(zhuǎn)和系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)無負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)。安裝調(diào)試費(fèi)包括上述工程發(fā)生的所有人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)及全部取費(fèi)。

設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)=設(shè)備原價(jià)×安裝調(diào)試費(fèi)

2、不可搬遷設(shè)備的價(jià)值補(bǔ)償

不可搬遷設(shè)備指不能移動(dòng)或移動(dòng)后造成損壞不能使用，使企業(yè)無法生產(chǎn)的設(shè)備。采用成本法進(jìn)行評(píng)估，通過估算被評(píng)估設(shè)備的重置成本和各種貶值，用重置成本扣減各種貶值和回收的廢舊物資的價(jià)值，即可得出不可搬遷設(shè)備的價(jià)值補(bǔ)償。

3、因搬遷造成的經(jīng)營損失

包括企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)期間利潤損失的補(bǔ)償、企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)期間各種合同違約補(bǔ)償、企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)期間職工基本生活保障補(bǔ)償?shù)冉?jīng)營損失。

4、因搬遷造成的其他損失補(bǔ)償

包括重新辦理相關(guān)證照的損失（尤其是一些特殊行業(yè)的特殊資質(zhì)）、遷址后包裝物損失、遷址恢復(fù)重建的損失。

第十四掌  依靠基層組織。

在征收評(píng)估的過程中，尤其是農(nóng)村拆遷，基層政權(quán)往往會(huì)發(fā)揮重要的作用，書記村長還是說了算的。可不能小覷了他們，很多時(shí)候就是他們的一句話，起到關(guān)鍵性的作用。

集體資產(chǎn)也要評(píng)估，房屋、道路、線桿、溝渠、樹木，能照顧盡量照顧。

第十五掌  團(tuán)結(jié)一切可以團(tuán)結(jié)的力量。

不要成為任何人的對(duì)立面，指揮部、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村兩委、被征收人、征收辦、建設(shè)局等等，要有溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。這需要技巧，除了練“掌”之外，還有練“太極”，需要柔勁、韌勁，需要推、拉，關(guān)鍵的時(shí)候還需要“反戈一擊”。

第十六掌  服務(wù)意識(shí)要跟上，必要時(shí)提供增值服務(wù)。

提供差異化的評(píng)估服務(wù)。除了房屋建筑物、地上附著物的征收價(jià)格外，我們還可以提供土地評(píng)估、設(shè)備搬遷評(píng)估，這都是我們?nèi)粘＝?jīng)常做的。我們就是要用專業(yè)化的知識(shí)、綜合化的資質(zhì)，打敗他們。全方位、“一站式”、“貼身式”服務(wù)，是我們這個(gè)綜合性的服務(wù)機(jī)構(gòu)的特色。特殊物資的搬遷，需要利用專家的工作，或者是利用其他鑒證機(jī)構(gòu)的結(jié)論，適當(dāng)分散風(fēng)險(xiǎn)。

尤其是對(duì)政府部門，尤其是對(duì)不收費(fèi)的項(xiàng)目。比如說幫個(gè)小忙，出個(gè)建設(shè)性意見，審計(jì)上編個(gè)表，評(píng)估上來個(gè)咨詢，等等。

第十七掌  搞好三級(jí)復(fù)核 完善底稿

評(píng)估匯總表及評(píng)估單完成后，應(yīng)經(jīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或其他人復(fù)核，以減少錯(cuò)漏。

拆遷評(píng)估報(bào)告單（初步評(píng)估單）出具前應(yīng)履行底稿抽查程序，抽查無問題后，方可對(duì)外出具。

拆遷評(píng)估項(xiàng)目基本完成（簽署補(bǔ)償協(xié)議占90%以上）的，應(yīng)將勘戶表裝訂與補(bǔ)償價(jià)格方案、匯總報(bào)告一并整理歸檔。

第十八掌  收費(fèi)要及時(shí)。

因?yàn)檎魇赵u(píng)估大部分都是時(shí)間長，任務(wù)重，并且政府部門經(jīng)常換人，而且是干活有人安排，付費(fèi)沒有人管，所以要格外重視。防止出現(xiàn)類似接莊的事：安排人去拿錢，事后不跟蹤，交接手續(xù)不全，責(zé)任不清，最后錢是否拿來了都不知道，都不知道哪個(gè)環(huán)節(jié)出了問題。