資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)是我們仁誠(chéng)集團(tuán)下屬公司——山東仁誠(chéng)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司的法定業(yè)務(wù)，它是從九十年代中后期國(guó)有企業(yè)改制、集體改制才開(kāi)始開(kāi)展的出現(xiàn)的一個(gè)業(yè)務(wù)，是我所一直就在做，并且資質(zhì)范圍在逐漸擴(kuò)大的業(yè)務(wù)，從原來(lái)單純的國(guó)有資產(chǎn)的評(píng)估、到房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估、二手車(chē)評(píng)估、森林資源評(píng)估、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估等等，也是我們做的最拿手、最熟練、做的最多的業(yè)務(wù)。
資產(chǎn)評(píng)估是最“古老”、也是比較“年輕”的專(zhuān)業(yè)服務(wù)行為，說(shuō)他“古老”，是因?yàn)閷?duì)資產(chǎn)的估值，自古就有，比如：“牛經(jīng)紀(jì)”、古玩、字畫(huà)鑒定等等都在評(píng)估的范圍之列；說(shuō)他“年輕”，是因?yàn)閷?duì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)的法律規(guī)范，只是近幾年的事。
《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》由中華人民共和國(guó)第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議于2016年7月2日通過(guò)，自2016年12月1日起施行。這部法律是規(guī)范所有的評(píng)估行為的一部法律。資產(chǎn)評(píng)估，是指評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)委托對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評(píng)定、估算，并出具評(píng)估報(bào)告的專(zhuān)業(yè)服務(wù)行為。這是《資產(chǎn)評(píng)估法》中的定義。資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容很寬泛，就像《資產(chǎn)評(píng)估法》規(guī)定的，基本上所有的資產(chǎn)都包括了，不論是有形的、還是無(wú)形的；不論是政府的、還是企業(yè)的；不論是天上的、還是地下的；不論是有生命（生物資產(chǎn)）的、還是無(wú)生命的；不論是動(dòng)產(chǎn)、還是不動(dòng)產(chǎn)；不論是單項(xiàng)的、還是組合的、企業(yè)整體價(jià)值的，等等，都在資產(chǎn)評(píng)估范圍之內(nèi)。什么樣的企業(yè)、單位、個(gè)人需要資產(chǎn)評(píng)估呢？1、國(guó)有企業(yè)（國(guó)資委管理的企業(yè)）、集體企業(yè)改制、出售股權(quán)資產(chǎn)，企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)；2、企業(yè)、單位、個(gè)人需要銀行貸款的抵押資產(chǎn)；4、土地征收、一級(jí)及二級(jí)市場(chǎng)土地評(píng)估；5、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估；6、司法訴訟資產(chǎn)鑒定評(píng)估；7、企業(yè)破產(chǎn)清算評(píng)估；8、稅收評(píng)估、以企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)告目的的評(píng)估；9、其他政府部門(mén)根據(jù)要求需要資產(chǎn)評(píng)估的。自然人、法人或者其他組織需要確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的，可以自愿委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。比如說(shuō)，個(gè)人買(mǎi)房，不知道市場(chǎng)行情，需要評(píng)估一下。這是自愿委托的情形，非法定業(yè)務(wù)。涉及國(guó)有資產(chǎn)或者公共利益等事項(xiàng)，法律、行政法規(guī)規(guī)定需要評(píng)估的（以下稱(chēng)法定評(píng)估），應(yīng)當(dāng)依法委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。比如說(shuō)，國(guó)有資產(chǎn)出售、收購(gòu)等等，涉及我們社會(huì)主義國(guó)家的東西，都納入法定評(píng)估范圍之內(nèi)。這是屬于法定業(yè)務(wù)，必須評(píng)估的情形。從某種意義上說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估屬于一種專(zhuān)業(yè)技術(shù)咨詢活動(dòng)，具有咨詢的作用。咨詢的作用是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專(zhuān)業(yè)化估價(jià)意見(jiàn)，該意見(jiàn)本身雖然沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)行的效力，但可以作為當(dāng)事人要價(jià)和出價(jià)的參考。鑒證由鑒別和舉證兩個(gè)部分組成。鑒別是專(zhuān)家依據(jù)專(zhuān)業(yè)原則對(duì)資產(chǎn)交易的現(xiàn)時(shí)價(jià)格做出的獨(dú)立判斷，而舉證則為該判斷提供理論和事實(shí)支撐，使之做到言之有理、持之有據(jù)。資產(chǎn)評(píng)估的促進(jìn)作用主要表現(xiàn)在三個(gè)方面:一是可以促進(jìn)資源優(yōu)化配置，二是可以促進(jìn)產(chǎn)權(quán)主體維護(hù)自己的合法權(quán)益，三是可以促進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估工作的進(jìn)一步優(yōu)化。資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)：現(xiàn)實(shí)性是指以評(píng)估基準(zhǔn)日為時(shí)間參照，按這一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行的評(píng)定估算。市場(chǎng)性是指資產(chǎn)評(píng)估區(qū)別于其他會(huì)計(jì)活動(dòng)的顯著特征。預(yù)測(cè)性是指用資產(chǎn)的未來(lái)時(shí)空的潛能說(shuō)明現(xiàn)實(shí)。公正性是指資產(chǎn)評(píng)估行為對(duì)于評(píng)估當(dāng)事人具有獨(dú)立性，它服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何單獨(dú)一方的需要。咨詢性是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專(zhuān)業(yè)化估價(jià)意見(jiàn)，這個(gè)意見(jiàn)本身并無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評(píng)估者只對(duì)結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對(duì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價(jià)決策負(fù)責(zé)。
我們集團(tuán)的評(píng)估業(yè)務(wù)范圍非常寬泛，一般可描述為：房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估（一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)）、二手車(chē)評(píng)估、設(shè)備評(píng)估、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估、企業(yè)價(jià)值評(píng)估、計(jì)稅評(píng)估、森林資源評(píng)估、破產(chǎn)清算評(píng)估、抵押貸款評(píng)估，等等等等。具體可舉例如下，并可引申到其他業(yè)務(wù)：一、房地產(chǎn)抵押估價(jià)，當(dāng)然亦可以引申到各種資產(chǎn)、以及貸前、貸后環(huán)節(jié)，快貸評(píng)估：抵押估價(jià)目的，應(yīng)當(dāng)表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”。二、房地產(chǎn)稅收估價(jià)，引申到持有、交易、開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門(mén)與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。四、房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)拍賣(mài)評(píng)估，應(yīng)區(qū)分司法拍賣(mài)評(píng)估和普通拍賣(mài)評(píng)估。七、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，區(qū)分投保時(shí)及事故發(fā)生后八、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)十、房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價(jià)十一、為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)區(qū)分投資性房地產(chǎn)（資產(chǎn)，下同）公允價(jià)值評(píng)估、作為存貨的房地產(chǎn)可變現(xiàn)凈值評(píng)估、存在減值跡象的房地產(chǎn)可收回金額評(píng)估、受贈(zèng)、合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偟壬婕暗姆康禺a(chǎn)入賬價(jià)值評(píng)估、境外上市的固定資產(chǎn)重估等。十二、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，含其他資產(chǎn)（下同），包括但不限于：4、企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǚ洲D(zhuǎn)讓人及受讓人）9、企業(yè)合并（吸收合并及新設(shè)合并）11、企業(yè)清算（破產(chǎn)清算、強(qiáng)制清算）十三、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，為和解、調(diào)解、仲裁、行政裁決、行政復(fù)議、訴訟等方式解決糾紛提供價(jià)值參考依據(jù)或證據(jù)。十五、為出境提供財(cái)產(chǎn)證明的估價(jià)十六、為行政機(jī)關(guān)處理、紀(jì)律檢查部門(mén)查處、監(jiān)察機(jī)關(guān)立案等服務(wù)的估價(jià)十七、國(guó)有土地上房屋征收預(yù)評(píng)估⑵土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓評(píng)估；⑶土地征收、收回、收購(gòu)或房屋征收補(bǔ)償評(píng)估；(4)劃撥土地補(bǔ)辦出讓、集體土地征收后補(bǔ)辦出讓等協(xié)議出讓?zhuān)恋刈赓U價(jià)格評(píng)估、集體建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估；(5)改變土地使用條件補(bǔ)地價(jià)評(píng)估，包括改變用途、重建、提高容積率等改變土地使用條件時(shí)土地價(jià)格評(píng)估；(6)土地使用權(quán)或其他土地權(quán)利的抵押評(píng)估；(7)確定相關(guān)稅費(fèi)涉及的土地評(píng)估；(8)以土地使用權(quán)作為出資或合作條件入股企業(yè)評(píng)估；(9)為企業(yè)改制進(jìn)行的土地評(píng)估；(10)為金融不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而進(jìn)行的土地評(píng)估；(12)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估；(13)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)；(14)農(nóng)用地分等定級(jí)與估價(jià)；(15)征地區(qū)片綜合地價(jià)及統(tǒng)一年產(chǎn)值測(cè)算；(16)其他經(jīng)濟(jì)或整個(gè)行為涉及的土地評(píng)估。是不是看迷了呀！
因?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估包括的內(nèi)涵實(shí)在是浩如煙海、包羅萬(wàn)象，下一步我們會(huì)針對(duì)每一個(gè)具體的業(yè)務(wù)“關(guān)鍵詞”再做分析。以上業(yè)務(wù)我們集團(tuán)業(yè)務(wù)范圍均都包括，也都在做，歡迎來(lái)電垂詢！
（編輯：蘭勇）
因?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估包括的內(nèi)涵實(shí)在是浩如煙海、包羅萬(wàn)象，下一步我們會(huì)針對(duì)每一個(gè)具體的業(yè)務(wù)“關(guān)鍵詞”再做分析。
