個(gè)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅收政策知識(shí)問答

 (二手房過戶需要交納的稅費(fèi))

為了方便廣大市民了解掌握個(gè)人出售住房涉及到的有關(guān)稅收政策，特印發(fā)本宣傳材料，希望能給您的成功操作帶來(lái)一定的幫助。

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房買房應(yīng)繳哪些稅？

應(yīng)繳印花稅、契稅

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房賣房應(yīng)繳哪些稅？

應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、個(gè)人所得稅、印花稅

三、個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房怎樣計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及附加？

個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房適應(yīng)“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目，依5%的稅率計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，計(jì)稅依據(jù)為從購(gòu)買方取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（含貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）；依照營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)征城建稅，3%計(jì)征教育費(fèi)附加，1%計(jì)征地方教育附加。

四、個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策是如何規(guī)定的？

（一）個(gè)人自建自用住房銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；

（二）2006年6月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買超過5年（含5年）、且符合我市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的住房，免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的非普通住房超過5年（含5年）的，按其售房收入減去該房屋購(gòu)置原價(jià)后的余額繳納營(yíng)業(yè)稅。

（三）繼承人依照法定程序繼承被繼承人住房的轉(zhuǎn)移登記行為，不征營(yíng)業(yè)稅。

（四）個(gè)人將住房無(wú)償贈(zèng)與他人的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。

（五）遺囑人將個(gè)人住房遺贈(zèng)給他人，受遺贈(zèng)人接收遺贈(zèng)的行為不征營(yíng)業(yè)稅。

（六）夫妻離婚后因財(cái)產(chǎn)分隔而對(duì)共有住房權(quán)屬進(jìn)行的轉(zhuǎn)移登記行為不征營(yíng)業(yè)稅。

（七）配偶之間的房地產(chǎn)登記權(quán)利人名稱的變更登記行為不征營(yíng)業(yè)稅。

（八）統(tǒng)一換發(fā)房地合一的房地產(chǎn)權(quán)證行為不征營(yíng)業(yè)稅。

五、我市普通住房標(biāo)準(zhǔn)是如何規(guī)定的？

凡同時(shí)符合單套建筑面積在120平方米以下（含120平方米）、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上（含1.0）的住房為普通住房。其中單套建筑面積以房地產(chǎn)登記部門的登記信息為準(zhǔn)，住宅小區(qū)建筑容積率由規(guī)劃部門提供。

六、何謂容積率？

是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)講，容積率決定地價(jià)成本在住房中占得比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接關(guān)系到居住的舒適度，容積率越低，居住環(huán)境越好。容積率由規(guī)劃部門公布。

七、個(gè)人購(gòu)買住房的時(shí)間是怎樣規(guī)定的？

以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間或契稅完稅證明的時(shí)間為準(zhǔn)，如果取得的房屋產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間與契稅完稅證明上注明的時(shí)間不一致，按照孰先原則確定其購(gòu)買房屋的時(shí)間。

八、個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房取得的所得，怎樣計(jì)算個(gè)人所得稅？

個(gè)人轉(zhuǎn)讓自由住房取得的所得，適應(yīng)“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目，依20%的比例稅率計(jì)算個(gè)人所得稅。

計(jì)算公式為“應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額*20%

九、主管地稅機(jī)關(guān)在什么情況下可采用核定方式定率征收個(gè)人所得稅？

個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房原值難以確定、成交價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由以及其他特殊情況，主管地稅機(jī)關(guān)可按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定，確定計(jì)稅價(jià)格并實(shí)行核定征收個(gè)人所得稅，核定方式采用定率征收。

其計(jì)算公式為：應(yīng)納所得稅額=轉(zhuǎn)讓住房的計(jì)稅收入額*核定征收率

十、核定方式征收個(gè)人所得稅的核定征收率是如何規(guī)定的？

除按國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定可享受免征個(gè)人所得稅的情況外，對(duì)個(gè)人異構(gòu)公房、解困工程住房、集資建房、安居工程住房、經(jīng)濟(jì)適用房以及拆遷安置住房等六類首次出售所得，個(gè)人所得稅核定征收率不低于1%；其他核定征收率不低于2%。

十一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策是怎樣規(guī)定的？

（一） 對(duì)個(gè)人裝讓自用五年以上，并且是家庭（夫妻雙方）生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。（二） 繼承人依照法定程序繼承被繼承人住房的轉(zhuǎn)移登記行為，不征個(gè)人所得稅。

（三） 個(gè)人將住房無(wú)償贈(zèng)與他人的行為，不征個(gè)人所得稅。

（四） 遺囑人將個(gè)人住房遺贈(zèng)給他人，受遺贈(zèng)人接受遺贈(zèng)的行為不征個(gè)人所得稅。

（五） 夫妻離婚后因財(cái)產(chǎn)分隔而對(duì)共有住房權(quán)屬進(jìn)行的轉(zhuǎn)移登記行為不征個(gè)人所得稅。

（六） 配偶之間的房地產(chǎn)登記權(quán)利人名稱的變更登記行為不征個(gè)人所得稅。

（七） 統(tǒng)一換發(fā)房地合一的房地產(chǎn)權(quán)證行為不征個(gè)人所得稅。

十二、個(gè)人如何辦理轉(zhuǎn)讓“居住5年以上，并且是家庭生活用房”的免稅手續(xù)？

對(duì)于轉(zhuǎn)讓居住5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，出按規(guī)定提供身份證、結(jié)婚證、戶口簿外，需向房地產(chǎn)交易部門領(lǐng)取《個(gè)人所得稅免稅申請(qǐng)》表，按表內(nèi)內(nèi)容要求認(rèn)真填寫后，由房地產(chǎn)交易中心提供查詢住房情況記錄，經(jīng)審核內(nèi)容及手續(xù)齊全后可認(rèn)定予以免稅。

十三、個(gè)人購(gòu)買住房怎樣計(jì)算印花稅？

個(gè)人購(gòu)買住房要繳納印花稅，適應(yīng)“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”和“權(quán)利、許可證照”稅目。按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”數(shù)目計(jì)征印花稅的計(jì)稅依據(jù)為商品房銷售合同所載金額，稅率為萬(wàn)分之五；按“權(quán)利、許可證照”稅目計(jì)征印花稅的實(shí)行定額稅率，按件5元。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房買賣雙方均要繳納印花稅，賣方適應(yīng)“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目?！爱a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目稅率為萬(wàn)分之五，計(jì)稅依據(jù)采用房屋轉(zhuǎn)讓合同金額與低限價(jià)孰高原則，如房屋轉(zhuǎn)讓合同金額高于較低限價(jià)，則計(jì)稅依據(jù)為房屋轉(zhuǎn)讓合同金額；如房屋轉(zhuǎn)讓合同金額低于較低限價(jià)，則計(jì)稅依據(jù)為較低限價(jià)；入無(wú)房屋轉(zhuǎn)讓合同，則以較低限價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)；買方適應(yīng)“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”、“權(quán)利、許可證照”稅目。按“權(quán)利、許可證照”稅目計(jì)征印花稅的實(shí)行定額稅率，按件5元。

十四、個(gè)人購(gòu)買商品房的印花稅優(yōu)惠政策是怎樣規(guī)定的？

對(duì)個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房涉及的“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”印花稅予以免征。

十五、對(duì)繼承、贈(zèng)與、離婚轉(zhuǎn)讓房屋不動(dòng)產(chǎn)行為如何繳稅？

對(duì)于個(gè)人因繼承、贈(zèng)與、離婚而轉(zhuǎn)讓房屋不動(dòng)產(chǎn)的行為，被繼承人、贈(zèng)與人和離婚當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，暫不繳納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅；對(duì)于繼承人和被贈(zèng)與人再次有償轉(zhuǎn)讓的行為，按現(xiàn)行規(guī)定交納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅；對(duì)于單位無(wú)償贈(zèng)與發(fā)生的轉(zhuǎn)讓房屋不動(dòng)產(chǎn)行為，需繳納營(yíng)業(yè)稅。

十六、對(duì)個(gè)人因經(jīng)濟(jì)糾紛經(jīng)法院判決或抵債發(fā)生的房屋不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為如何繳稅？

對(duì)個(gè)人除離婚以外的因經(jīng)濟(jì)糾紛而發(fā)生的經(jīng)法院判決或抵債轉(zhuǎn)讓的房屋不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓人和抵債人按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。

十七、個(gè)人之間交換住房發(fā)生的轉(zhuǎn)讓行為如何繳稅？

個(gè)人之間因交換住房發(fā)生的轉(zhuǎn)讓行為，雙方視同分別轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓房屋不動(dòng)產(chǎn)，分別按現(xiàn)行規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。

十八、個(gè)人買賣房屋索要發(fā)票有什么好處？

國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)文件中明確規(guī)定，“個(gè)人對(duì)外銷售住房，應(yīng)持依法取得的房屋權(quán)屬證書，并到地方稅務(wù)部門申請(qǐng)開具發(fā)票”。這一規(guī)定既是對(duì)買賣雙方交易行為的確定，同時(shí)，又有利于買房人在今后轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，作為差額繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)的扣除憑證。發(fā)票可向地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。

十九、個(gè)人出售住房所得未按規(guī)定申請(qǐng)繳納稅款，或提供虛假免稅資料騙取稅收優(yōu)惠政策的，法律責(zé)任如何規(guī)定？

個(gè)人出售住房所得未按規(guī)定申報(bào)繳納稅款，或提供虛假免稅資料騙取稅收優(yōu)惠政策的，將依照《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定依法處理。